Private Altersvorsorge

Immobilien: Altersvorsorge in Lila-Lagen

Wohnimmobilien sind derzeit eine besonders bevorzugte Form der Altersvorsorge. Jeder Dritte, der einen Ausbau seiner Vorsorge für das Alter plant, möchte ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen. Das Deutsche Institut für Altersvorsorge hat daher in einer Studie die Faktoren untersucht, die bei der Altersvorsorge mit Wohnimmobilien beachtet werden müssen.

Nach Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird die Bevölkerung in Deutschland im Zeitraum der Jahre 2010 bis 2030 um 2,5 Millionen oder drei Prozent auf 79,3 Millionen Einwohner sinken. Da aber nicht Personen, sondern Haushalte Wohnungen nachfragen, ist die Zahl der Haushalte wichtiger als die Einwohnerzahl, stellen die Studienautoren Dr. Reiner Braun und Ulrich Pfeiffer vom Berliner Marktforschungsunternehmen empirica AG fest. Tatsächlich gibt es immer mehr Alleinlebende und immer weniger Familien. Dadurch sinken die Haushaltsgrößen und steigt die Zahl der Haushalte weiter an, selbst bis zum Jahr 2030 werden es nicht weniger sein als heute.

Wohnungen sind aber nicht gleich Wohnungen. Die Nachfrage nach Wohnungen in Eigenheimen bzw. in einfamilienhausähnlichen, eher höherwertigen Gebäuden wird nach empirica-Prognosen durchgehend im gesamten betrachteten Zeitraum steigen, auch wenn die Wohnungsnachfrage insgesamt bis 2030 kaum zunimmt und um 2020 ihr Maximum erreicht haben wird. Die Kehrseite: Geschosswohnungen, vor allem schlechtere Lagen und Qualitäten oder anonyme Großsiedlungen werden überproportionale Nachfrageeinbußen erfahren. Bei der künftigen Wohnungsnachfrage sind aber nicht nur Gebäudestile zu unterscheiden. Für eine erfolgreiche Vermögensanlage ist es auch wichtig, die Bedürfnisse der wichtigsten Nachfragegruppen zu kennen. Da wären zum einen die mengenmäßig bedeutende Gruppe der Senioren, die heute mobiler sind als in vergangenen Jahrzehnten, aber auch anspruchsvoller. Eine zahlenmäßig kleinere Gruppe sind die Familien. Diese Nachfrager haben aber sehr spezielle Wohnwünsche. Außerdem entscheiden vor allem Familien mit ihrer Wohnstandortwahl darüber, wohin die Umlandwanderung führt: in die Suburbanisierung oder „zurück“ in die Stadt.

Die Regionen driften auseinander

Selbst bei konstanter oder insgesamt sinkender Zahl der Haushalte steigt die Wohnungsnachfrage regional auch künftig weiter an, denn Deutschlands Regionen driften auseinander. Anders als früher steigen Nachfrage und Preise im aktuellen Zyklus nicht flächendeckend.

In den Zuwanderungsregionen steigt die Einwohnerzahl und kann das Wohnungsangebot nicht Schritt halten mit dem Zuwachs der Haushalte. Ganz anders in den Abwanderungsregionen: hier ist nicht nur die Einwohnerzahl, sondern auch die Zahl der Haushalte rückläufig. Dennoch werden auch hier neue Wohnungen errichtet. Neubau auf schrumpfenden Märkten ist kein Paradox: auch dort gibt es zahlungskräftige Nachfrager. Deren Ansprüche können im vorhandenen Bestand nicht erfüllt werden, weil eine „automatische“ Aufwertung durch quantitative Zusatznachfrage fehlt. Daher wächst die Bedeutung der rein qualitätsbedingten Zusatznachfrage. Jeder zusätzliche Wohnungsbau erhöht dort aber den bestehenden Leerstand eins zu eins. Dies trifft dann immer zuerst die weniger attraktiven Standorte und Bauformen.

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