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Einkommen & Vermögen

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Einkommen & Vermögen | 2.11.2020 Drucken

Was bringt Älteren ein Teilverkauf?

Ältere Menschen, die ein Eigenheim besitzen, klagen nicht selten über mangelnde Liquidität. Sie verfügen über beträchtliches Vermögen, aber für den Lebensunterhalt oder für zusätzliche Wünsche reicht das Geld oft nicht. Christian Kuppig, Geschäftsführer der EV Liquid Home GmbH, beschreibt im Gespräch eine Lösung für dieses Problem.

Finanzberater haben in der Vergangenheit unter den geschilderten Umständen eine Verrentung der Immobilie vorgeschlagen. Sie plädieren dagegen für einen Teilverkauf. Warum gehen Sie einen anderen Weg als jene Unternehmen, die eine lebenslange Leibrente im Gegenzug für die Immobilie zahlen?

Grundsätzlich ist es gut, dass es die Möglichkeiten der sogenannten Immobilienverrentung gibt, denn sie ist eine Problemlösung genau für die Menschen, die kein klassisches Hypothekendarlehen mehr bekommen. Der Immobilienteilverkauf ist unseres Erachtens dabei der Weg, der die Bedürfnisse und die Anforderungen des älteren Immobilienbesitzers am besten erfüllt. Eine große Flexibilität, eine maßgeschneiderte Liquiditätsbeschaffung und volle Selbstbestimmung auch nach dem Immobilienteilverkauf zeichnen diese Option aus. Im Gegensatz zur Leibrente wird zum Beispiel niemals das ganze Haus aus der Hand gegeben. Der Immobilieneigentümer und E&V LiquidHome haben weiterhin das gemeinsame Interesse, zukünftig von der Wertsteigerung der Immobilie partizipieren zu können. Bei einer Leibrente ist eine solche Interessenidentität unseres Erachtens nicht gegeben.

Besitzer partizipiert weiter an der Wertsteigerung

Handelt es sich beim Teilverkauf für den Besitzer der Immobilie nicht mehr oder weniger um ein Nullsummenspiel? Er tauscht das bislang mietfreie Wohnen gegen den Erlös des teilweisen Verkaufes seines Hauses ein, muss dafür aber fortan Miete zahlen. Das Geld ist dann irgendwann aufgebraucht, die Miete läuft aber weiter.

E&V LiquidHome bietet den Kunden an, bis zu 50 Prozent der Immobilie zum aktuellen, gutachterlich festgestellten Verkehrswert zu erwerben. Dafür, dass ein Teilankauf ohne jegliche Abschläge und Kosten umgesetzt werden kann und der anteilige Marktwert realisiert wird, benötigen wir als betriebswirtschaftliche Grundlage eine laufende Gebühr, analog einer anteiligen Miete. Diese beträgt etwa drei Prozent p.a. bezogen auf den Immobilienteilverkaufspreis. Rechnerisch haben Sie natürlich Recht, dass nach 33 Jahren somit der anteilige Kaufpreis „verzehrt“ ist. Dann hat der Eigentümer aber immer noch mindestens 50 Prozent der Immobilie, die bestenfalls in der Zeit um ein Vielfaches an Wert gewonnen hat. Wenn wir davon ausgehen, dass der historische Wertzuwachs der letzten 45 Jahre in Höhe von zwei Prozent auch zukünftig die Grundlage ist, gleicht allein dieses nahezu die monatlichen Aufwendungen, sprich die anteilige Miete, aus. Insofern ist auch aus betriebswirtschaftlicher Sicht der Immobilienteilverkauf ein sehr interessantes Modell für diese Zielgruppe.

Marktpreis ohne Abschläge

Während bei der Immobilienverrentung der Käufer das Langlebigkeitsrisiko trägt, landet es beim Teilverkauf beim Hausbesitzer, der den Nießbrauch bezahlt. Lebt er noch viele Jahre, hat er entsprechend lange Miete zu zahlen. Die Anbieter von Immobilienrenten lassen sich das Langlebigkeitsrisiko in Form von Preisabschlägen vergüten. Beim Teilverkauf findet ein solcher Ausgleich nicht statt. Was entgegnen Sie auf diesen Einwand?

Sie haben absolut Recht damit, dass ein Leibrentenanbieter das Langlebigkeitsrisiko trägt, dieses aber natürlich auch entsprechend einpreist. Das ist der Grund, warum oftmals nur relativ geringe Beträge bei einer Leibrente als lebenslange Zusage herauskommen. Je jünger der Hauseigentümer ist, umso höher sind die entsprechenden Abschläge. Der Immobilienteilverkauf ist transparent und für beide Parteien gleichgewichtet. So wird der Marktpreis für den Teilverkauf ohne jegliche Abschläge ausgezahlt, dafür vom Immobilieneigentümer als Ausgleich der Nutzung der kompletten Immobilie die entsprechende „anteilige Miete“ gezahlt. Nur der Immobilieneigentümer entscheidet, wann die Immobilie verkauft wird. E&V LiquidHome hat hier keinerlei Einflussmöglichkeit. Die Selbstbestimmtheit ist somit ein weiterer sehr wichtiger Faktor für die Teilverkäufer.

Eigentümer trägt allein die Unterhaltung

Der Teilverkäufer bleibt weiterhin zu 100 Prozent wirtschaftlicher Eigentümer. Das bedeutet, dass er auch für die Unterhaltung und Instandsetzung allein aufkommt. Davon profitiert aber auch das Unternehmen, das als Miteigentümer mit im Boot sitzt. Geht dieser Aufwand, den der bisherige Eigentümer weiterhin allein trägt, in die Kaufpreisbildung ein?

Ja, zur Selbstbestimmtheit gehört, dass der Immobilieneigentümer auch alle Umbaumaßnahmen, Renovierungen oder Instandhaltungen eigenmächtig entscheiden und durchführen kann. Im Gegenzug muss er diese allerdings in der Regel zu 100 Prozent selber tragen. Sofern allerdings der Erlös aus dem Immobilienteilverkauf direkt für Umbaumaßnahmen oder relevante Investitionen an der Immobilie eingesetzt wird, wird das auch in der Preisfindung berücksichtigt und in das Gutachten integriert. Somit kommt die Investition und die spätere Wertsteigerung daraus ausschließlich dem Immobilieneigentümer zu Gute

Ich skizziere mal ein Beispiel: Nehmen wir ein Haus im Wert von 500.000 Euro an. Mit einem Teilverkauf von 20 Prozent erlöst der Besitzer 100.000 Euro. Diese 100.000 Euro nutzt er, um das Dachgeschoss auszubauen. Die Immobilie hat nach der Investition einen gutachterlichen Wert von 600.000 Euro. Der Anteil von E&V LiquidHome bleibt 100.000 und damit 16,67 Prozent anstatt ursprünglich 20 Prozent. Somit wird der Ausgleich der Investition für den Immobilieneigentümer vertraglich sichergestellt.

Interesse in nahezu allen Regionen

In welchen Regionen sehen Sie eher Chancen für den Teilverkauf? Im ländlichen Raum und in den Mittelzentren oder eher in den größeren Städten oder gar Metropolen. Letztere böten für den Verkäufer interessante Chancen, weil er im Laufe der Zeit eine hohe Wertsteigerung mit der Immobilie erlebt hat, die Mieten zuletzt aber langsamer gestiegen sind als die Immobilienpreise.

E&V LiquidHome bietet seit nunmehr sechs Monaten die Option des Immobilienteilverkaufes an. Die Nachfrage ist sehr hoch. So haben wir bereits fast 900 Kundenanfragen bearbeitet, wovon wir mit noch ca. 450 im aktiven Austausch sind. Über 60 Kunden haben bereits einen Notarvertrag unterschrieben bzw. stimmen den Notartermin gerade ab. Die Kunden kommen mittlerweile aus nahezu allen Regionen. Vom Timmendorfer Strand an der Ostsee bis runter zum Chiemsee. Auch alle großen Städte, angefangen bei Berlin über Hamburg bis Stuttgart und München, sind dabei.  

Starkes Eigeninteresse an der Pflege der Immobilie

Besteht für den Teilerwerber nicht die Gefahr, dass Besitzer in hohem Alter die Instandhaltung vernachlässigen, zum einen wegen des Alters und zum anderen vielleicht wegen mangelnder finanzieller Mittel, weil zum Beispiel höhere Kosten für Pflege anfallen, die größere Ausgaben für das Haus gar nicht mehr zulassen?

Da E&V LiquidHome maximal 50 Prozent der Immobilie ankauft, hat der Eigentümer grundsätzlich weiterhin ein starkes Eigeninteresse, seine Immobilie zu pflegen. Das wird auch der Standard sein. Natürlich kann es bei einem großen Portfolio auch mal dazu kommen, dass in Einzelfällen bei einer Immobilie ein Investitionsstau entsteht. Bestenfalls wird die grundsätzliche Wertsteigerung hier aber zu einem entsprechenden Wertausgleich führen. Sollte zu einem späteren Zeitpunkt für den Eigentümer ein Gesamtverkauf sinnvoller sein, so kann er dieses jederzeit und allein entscheiden.

Nutzungsgebühr kann später steigen

Mietsteigerungen sind für viele Mieter ein Faktor, der sie beunruhigt. Erhöht sich die anteilige Miete beim Teilverkauf ebenfalls?

Das Entgelt für die Nutzungsgebühr kann für ein, fünf oder zehn Jahre fixiert werden. Grundsätzlich wird es eine Erhöhung der Nutzungsgebühr nur dann geben, wenn der 3-Monats-Euribor ins Positive dreht, aktuell liegt der 3-Monats-Euribor bei minus 0,5 Prozent. Sollte also zum Beispiel bei einer Fixierung von fünf Jahren der 3-Monats-Euribor am Ende dieser Zeitspanne bei +0,5 Prozent stehen, würde das Entgelt auch um diese 0,5 Prozent – von ca. 3 Prozent auf dann 3,5 Prozent – angehoben werden.

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