Nachricht an die Redaktion

    Ihre Nachricht an uns


    Mit * markierte Felder, sind Pflichtfelder

    Vorsorgemappe

    Newsletter abonnieren & kostenlose Vorsorgemappe anfordern.

    DIA Update

    Abonnieren Sie den kostenlosen
    Newsletter des DIA.

    Einkommen & Vermögen

    Rund ums liebe Geld: So viel wird verdient.

    Einkommen & Vermögen | 6.12.2022 Drucken

    Problemfall Immobilie in Erbengemeinschaften

    Ab dem 1. Januar 2023 droht Erben von Immobilien eine höhere Steuerlast. Das steht zwar so nicht im Jahressteuergesetz 2022, weil die Bundesregierung Steuererhöhungen ausgeschlossen hat, doch die Steuererhöhung kommt durch die Hintertür.

    Die Finanzämter sollen Immobilien künftig nämlich nach aktuellen Verkehrswerten und damit höher als bisher bewerten. Das wird vor allem den Druck in Erbengemeinschaften erhöhen. Darauf weist die Weilheimer Firma ErbTeilung hin.

    In rund zwei Drittel aller Fälle erbt nicht eine Person allein, sondern es gibt mehrere Erben. Sie befinden sich dann mit dem Tod des Erblassers in einer gesetzlichen Zwangsgesellschaft namens Erbengemeinschaft. Darin sollen sich die Erben keineswegs gemütlich einrichten, sondern das Erbe untereinander entsprechend der Erbquoten aufteilen. Weil aber in der Erbengemeinschaft das Einstimmigkeitsprinzip vorherrscht, dauert die Entscheidungsfindung meist sehr lang.

    Gerade bei Immobilienvermögen im Nachlass ist das Streitpotenzial in Erbengemeinschaften groß. Eine Immobilie lässt sich nicht wie Geld oder Aktien einfach teilen. Sie muss erst verkauft und der erzielte Kaufpreis dann entsprechend der Erbanteile aufgeteilt werden. Diese Auseinandersetzung ist oft kompliziert und dauert Jahre, weil nicht jedes Mitglied einer Erbengemeinschaft gleich verkaufen will und wenn, dann zu einem erheblich höheren oder niedrigeren Preis – je nachdem, welche Absichten verfolgt werden. Wer die Nachlassimmobilie als Miterbe zu einem günstigen Mietzins bewohnt, hat vielleicht gar kein Interesse daran, dass sie schnell verkauft wird und pocht deshalb auf einen möglichst hohen oder gar unerreichbaren Kaufpreis. Wer als Miterbe darauf spekuliert, die Immobilie selbst günstig zu erwerben, besteht darauf, einen möglichst niedrigen Kaufpreis anzusetzen.

    Fiskus verlangt seinen Anteil umgehend

    Doch für derlei Machtspielchen hat einer überhaupt kein Verständnis: der Fiskus. Unabhängig davon, ob die Erbengemeinschaft die Immobilie vielleicht erst in zehn Jahren verkauft, verlangt das Finanzamt die Erbschaftsteuer von jedem Erben entsprechend seines Erbanteils schon kurze Zeit nach dem Erbfall – unabhängig davon, ob die Erbengemeinschaft den vom Finanzamt ermittelten Verkehrswert als Kaufpreis erzielt oder nicht.

    „In der Vergangenheit hatten die Finanzämter die Immobilienwerte meist niedriger angesetzt als die Marktentwicklung es zugelassen hätte. Doch damit soll ab kommendem Jahr Schluss sein. Wenn die Finanzämter im Einzelfall von 20 bis 50 Prozent höheren Immobilienwerten ausgehen, dann steigen automatisch auch die Erbschaftsteuern der Erben“, erklärt Manfred Gabler. Der Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung befürchtet, dass dann das Druckpotenzial in den Erbengemeinschaften steigt. „Wer seine Erbschaftsteuer nicht zahlen kann, ist dann genötigt, in den sauren Apfel zu beißen und einem unattraktiven Immobilienverkauf zuzustimmen. Leidtragende sind jeweils die finanziell am schwächsten aufgestellten Mitglieder der Erbengemeinschaften.“

    Oft bleibt dann nur der schnelle Verkauf

    Manfred Gabler schildert an einem Beispiel, welche Auswirkungen die höhere Bewertung von Immobilien für Erben haben kann. Fünf Kinder erben eine Mietimmobilie in Frankfurt am Main im Wert von fünf Millionen Euro. Jeder Erbe kann einen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro geltend machen, so dass das Finanzamt die Erbschaftsteuer von jeweils 600.000 Euro errechnet. Dann beträgt der Steuersatz 15 Prozent oder 90.000 Euro für jeden Erben. Steigt die Bewertungsbasis der Immobilie aufgrund der neuen Rechtslage um 50 Prozent auf 7,5 Millionen Euro, beträgt der Steuersatz 19 Prozent und die Erbschaftsteuer klettert auf 209.000 Euro. Waren die 90.000 Euro vielleicht noch von jedem Erben aufzubringen, wird es bei 209.000 Euro schon deutlich schwieriger. Obwohl es Jahre dauern kann, bis die Erben die Immobilie verkaufen, werden die Steuern für jeden Miterben sofort fällig. Wer das nicht zahlen kann, muss sich das Geld leihen.

    Doch bei Steuerschulden winken die Banken ab. Finanziell schwach gestellten Erben bleibt dann nur, ihren Erbanteil zu verkaufen, wenn die Erbengemeinschaft zerstritten ist und sich nicht auf einen schnellen Verkauf der Immobilie einigen kann.


    Mehr Informationen über die Herauslösung von Erbteilen aus Erbengemeinschaften finden Sie hier.

    Nachricht an die Redaktion

    Senden Sie Hinweise, Lob oder Tadel zu diesem Artikel an die DIA Redaktion.

    Nachricht an die Redaktion

    Haben Sie Anmerkungen oder Fragen zu diesem Beitrag? Schreiben Sie uns gern! Wir freuen uns auf Ihre Nachricht.

      Ihre Nachricht an uns


      Mit * markierte Felder, sind Pflichtfelder

      Artikel teilen

        Ihre Nachricht am den Empfänger (optional)
        Mit * markierte Felder, sind Pflichtfelder

        Ausgewählte Artikel zum Thema

        Investmentpolice und Nießbrauch im Steuer-Doppel

        Schenkungen mit Nießbrauchsvorbehalt sind geeignet, die Schenkungsteuer zu senken. Das hat sich herumgesprochen. Zwei Gründe sprechen dafür, beim Nießbrauch mit Wertpapieren die Gestaltung über eine Investmentpolice umzusetzen, um die steuerlichen Möglichkeiten vollständig auszunutzen. Die Ersparnis der Abgeltungsteuer des Wertpapierdepots bewirkt der Nießbrauch bei einer Bank nämlich nicht . Auf den ersten Blick scheint es eine […]

        Artikel lesen

        Erbe muss auch früheren Verkaufserlös aufteilen

        Hat ein Erblasser ein Wertpapierdepot mehreren Personen dergestalt vermacht, dass der Erbe die Aktien verkaufen und dann den Geldbetrag unter mehreren Personen verteilen soll, muss der Erbe auch Gelder auszahlen, die aus Anleiherückzahlungen vor dem Tod des Erblassers resultieren. Dass diese Surrogate im Erbe auch mitzählen, hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Az.: 10 U […]

        Artikel lesen

        Für wen lohnt sich der Teilverkauf einer Immobilie?

        Den Teilverkauf von Immobilien preisen Unternehmen mittlerweile in Fersehspots an. Ingo Schweitzer, Vorstand der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG, Kaufbeuren, setzt sich im Interview mit der Frage auseinander, wann Teilverkauf sinnvoll ist. Ist der Teilverkauf ein Modell, das Sie Ihren Kunden empfehlen? Das Modell eignet sich meiner Meinung nach nur für eine sehr kleine Zielgruppe. Ältere Menschen, […]

        Artikel lesen