Einkommen & Vermögen

Die Legende vom preiswerten Umland

Der Immobilienboom treibt vor allem die Preise in den Großstädten in die Höhe und potentielle Erwerber ins Umland, weil dort Immobilien noch preiswert sind. So lautet eine gängige Annahme.

Doch das stimmt so nicht. Das nähere Umland um die Metropolregionen ist sogar noch unvorteilhafter als die Städte selbst. Das zeigt eine Auswertung von tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen, vorgenommen von der Europace AG. Das Unternehmen vermittelt über seine Online-Plattform Baufinanzierungen und andere Darlehen.

Um die Bezahlbarkeit von Immobilien zu ermitteln, setzte Europace bei seiner Analyse den Kaufpreis der Immobilien in Relation zum Nettoeinkommen. Ergebnis: Das Umland hatte bei dieser Relation sowohl den höchsten absoluten Wert als auch die höchste Steigerung von 2016 bis 2018. ImJahr 2016 mussten 6,37 Nettojahreseinkommen zur vollständigen Abzahlung der Immobilie aufgewandt werden. 2018 lag dieser Wert bereits bei 6,80.

In der Stadt war das Niveau 2018 mit 6,76 zwar vergleichbar, der Zuwachs in den betrachteten drei Jahren fiel aber deutlich geringer aus. „Wenn man sich die Änderungsrate von 2016 bis 2018 ansieht, stellt man fest, dass der Wert im Umland von einem ohnehin schon hohem Niveau um 6,8 Prozent gestiegen ist, während die Entwicklung in der Stadt und auf dem Land nur bei 3,6 Prozent beziehungsweise 4,9 Prozent liegt“, schreiben die Autoren der Auswertung. Im Ergebnis übertreffe die Aufwandsquote für das Umland die Quote für den Kaufaufwand in der Stadt im Jahr 2018 sogar.

Einkommen und Preise driften auseinander

Die Veränderungen dieser Quote zeigen, wie die Einkommen langsamer wachsen als die Immobilienpreise. Das trifft auf die Großstädte, deren Umland und den ländlichen Räumen gleichermaßen zu. Allerdings driften Einkommen und Preise unterschiedlich schnell auseinander. Nur noch auf dem Land jenseits von Metropolen und Ballungsräumen erscheine, so die Autoren Franz Simon und Dr. Christian Weiner, das Verhältnis von Einkommen und Kaufpreis vermeintlich attraktiv.

Höchster Preisanstieg im Umland

Das schlechte Abschneiden des Umlandes in dem Vergleich ist auf den höheren Anstieg der Immobilienpreise zurückzuführen. Für die Stadt ergab die Analyse im Zeitraum von 2016 bis 2018 für Wohnungen und Häuser im Median eine Steigerung von 7,2 Prozent. Auf dem Land war eine Zunahme von 10,4 Prozent festzustellen. Im Umland fiel der Zuwachs mit 11,5 Prozent am höchsten aus. Letzteres beruht ohne Frage zu einem großen Teil darauf, dass zunehmend vor allem junge Familien eher auf das Umland ausgewichen sind, weil ihnen die Preise in den Städten bereits zu hoch waren.

Bei der Unterteilung in Stadt, Umland und Land griff die Studie auf offizielle Eurostat-Daten zurück, denen der Verstädterungsgrad zugrunde liegt. Die Daten für die Immobilienpreise und Haushaltseinkommen basieren auf tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen auf der Europace-Plattform für selbstgenutzte Häuser und Wohnungen.

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