Einkommen & Vermögen

Immobiliennutzung: Deutschland wohnt zur Miete

Eigentumsbildung mit und Nutzung von eigenen Immobilien erscheint vielen Deutschen eher unattraktiv – europaweit sind wir da eine große Ausnahme.

Hohe Kaufpreise, niedrige Mietrenditen und mitunter auch veränderte Lebensentwürfe führen dazu, dass der Anteil an selbstgenutzten sowie vermieteten Immobilien hierzulande nach wie vor stagniert. Das zeigt der gerade veröffentlichte Deloitte Property Index 2017, der sich zahlreichen Aspekten rund ums Wohnen, Mieten und den damit verbundenen Renditen widmet. Ein Ergebnis: Andere Nationen sind uns teilweise weit voraus. So gilt beispielsweise das selbst genutzte Wohneigentum in den meisten europäischen Ländern als Normalfall. Doch in Deutschland wohnt man zur Miete.

Zu viele Eigenheime auf dem Lande

In Deutschland galten einst vor allem die Schwaben als fleißige Häuslebauer. Doch immer weniger Eigentümer wohnen selbst in den errichteten Bauten. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) warnte unlängst vor Fehlentwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Es entstehen zu viele neue Eigenheime auf dem Lande. Auch die Erwartungen von Investoren auf dem hiesigen Immobilienmarkt werden von den Experten skeptisch betrachtet. Da passt es ins Bild, dass laut Deloitte Property Index 54,3 Prozent der deutschen Bevölkerung eine Mietwohnung bevorzugen. Bereits beim Zweitplatzierten Dänemark beträgt dieser Wert lediglich 34,4 Prozent. In zahlreichen anderen Ländern Europas wird kaum noch die 25-Prozent-Marke erreicht. In Slowenien und Ungarn liegt der Mietanteil gar nur bei 2,4 bzw. 3,9 Prozent.

Warum diese Zurückhaltung?

Erstaunlich daran ist auch, dass dieser Trend so stabil bleibt. Obwohl die Voraussetzungen durchaus ein anderes Verhalten möglich machen. Günstige Zinsen, vielfältige Finanzierungsangebote und eine gut laufende Konjunktur sollten eigentlich dafür sorgen, dass sich noch mehr Deutsche für die eigenen vier Wände entscheiden. So wie in den meisten europäischen Ländern. Die Studie habe ergeben, dass nur in den Niederlanden der Immobilienerwerb im Verhältnis zum Einkommen noch günstiger ist als in Deutschland. „Daher sollten die Politik und die gesamte Branche daran arbeiten, dass dieser Vorsprung dauerhaft beibehalten wird. Nur so lässt sich die Eigentumsquote in Deutschland nachhaltig verbessern“, schreiben die Experten.

Immobilien als Renditeobjekt – bei uns eher nicht

Zwar rückt derzeit europaweit der Erwerb von Wohnraum zum Zweck der Vermietung zunehmend in den Fokus, doch in Deutschland liegen dabei die Renditen der Vermieter unter dem europäischen Durchschnitt. Interessantere Perspektiven für Investitionen bieten vor allem polnische, ungarische und dänische Städte. So können in Odense (DK) Mietrenditen von 8,9 Prozent erzielt werden. Auch in Budapest und anderen ungarischen Städten sind rund acht Prozent möglich. In unserem östlichen Nachbarland Polen gibt es zahlreiche Städte, die Renditen zwischen 6,0 und 7,4 Prozent ermöglichen. Deutsche Metropolen wie Hamburg, Frankfurt, München oder Berlin hingegen rangieren am Ende dieser Skala. Die Spanne der möglichen Mietrenditen in deutschen Städten liegt zwischen 3,2 Prozent (München) und 4,9 Prozent (Berlin). Doch im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen holen deutsche Ballungszentren auf.

Preisentwicklung: Berlin legt zu, London lässt nach

Die Immobilienpreise im teuersten Stadtgebiet des Kontinents, Inner London, sind binnen Jahresfrist um 8,8 Prozent gefallen. In Berlin dagegen legten sie um knapp zehn Prozent auf 3.510 Euro/qm zu. München liegt mit 6.580 Euro/qm aber immer noch deutlich vorn. Deutschlandweit fallen die Preise mit durchschnittlich 2.957 Euro/qm allerdings niedriger aus als in Frankreich, Dänemark oder Irland. Mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 8,5 Prozent bewegt sich Deutschland jedoch bereits im oberen Mittelfeld. Zu Ländern wie Polen und Ungarn (je 9,7 Prozent) und Slowenien mit einem Spitzenwert von 26,5 Prozent besteht aber noch ein gehöriger Unterschied. Es mag auch den unklaren Perspektiven rund um den Brexit geschuldet sein, dass der Markt in Großbritannien mit minus neun Prozent spürbar rückläufig ist.

Forcierter Neubau, aber nicht überall

Der Bau neuer Wohnungen hat in Deutschland Priorität – nicht nur wegen der verstärkten Migration. So entstanden im vergangenen Jahr 3,9 neue Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Europäischer Spitzenreiter bei dieser Rate ist derzeit Frankreich mit 6,8 Wohnungen. Das Schlusslicht ist Portugal mit lediglich 0,6 Wohnungen. Wer beim letzten Lissabon-Besuch die Leerstände bemerkt hat und das dortige Mietenniveau kennt, ahnt, warum das so ist. Auch bei den Bauvorhaben liegt Deutschland mit 4,6 Projekten/1.000 Einwohner im oberen Mittelfeld. Hier führt unser Nachbar Österreich mit einem Wert von 7,6. Insgesamt verfügt Deutschland mit 41,8 Millionen Wohnungen über den größten Wohnungsbestand Europas. Bezogen auf die eigene Bevölkerungszahl jedoch kommt Deutschland nur auf 513 Wohnungen pro 1.000 Einwohner. Dieser Wert wird von Frankreich, Spanien und Portugal übertroffen.

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