Kapitalmärkte und Kapitalanlagen

Gehen den Fondsmanagern bald die Immobilien aus?

Das aktuelle Niedrigzinsumfeld stellt alle Investoren vor eine große Herausforderung. Wer schwankungsarme Investments sucht, hat es schwer. Auch die Anleihemärkte weisen mittlerweile sehr hohe Volatilitäten auf.

Deutsche Anleger lassen nach wie vor Aktien mehr oder weniger links liegen. Stattdessen kaufen sie sich eine selbstgenutzte Immobilie oder versuchen, mit vermieteten Immobilien Einkünfte und Wertsteigerungen zu erzielen. Direktinvestments zur Renditeoptimierung sind für Privatanleger jedoch schwer umsetzbar. Eine gute Diversifikation eines Immobilienportfolios gelingt nur sehr vermögenden Investoren. Daher ist die Anlage in offenen Immobilienfonds sicherlich vorzuziehen.

Das Niedrigzinsumfeld hat allerdings auch auf diese Anlageklasse negative Auswirkungen, da die Liquiditätsreserven nicht verzinst werden. Andererseits sinken die Fremdkapitalkosten, weil auch die Zinssätze bei Immobilienfinanzierungen deutlich gefallen sind. Doch die Mittelzuflüsse sind im Moment recht hoch. Die Fondsmanager stehen auch dadurch vor großen Herausforderungen.

Ein guter offener Immobilienfonds sollte in jeder Marktphase Investitionen vornehmen, damit kein zu hoher Anlagedruck entsteht und der Verwalter dann gezwungen ist, teure Objekte zu kaufen. Sehr wichtig ist auch die ständige Anpassung und vor allem „Verjüngung“ des Portfolios, um Leerstände, teure Renovierungsmaßnahmen und damit Wertminderungen zu verhindern.

Volksbanken und Sparkassen als Anbieter im Vorteil

Vor allem langfristig orientierte Privatanleger fragen konservativ gemanagte Fonds nach. Große Investmentgesellschaften wie die Deka der Sparkassen und Union Investment aus dem Genossenschaftssektor bieten breit aufgestellte Portfolios und haben der Versuchung widerstanden, große Volumina an Großinvestoren zu verkaufen. Stattdessen zogen sie eine breite Verteilung auf die eigene Klientel vor. Dadurch entstand kein immenser Abgabedruck während der Finanzkrise. Die Fonds mussten nicht schließen.

Aber auch diese Fondsmanager plagt ein Problem: Immer schwerer sind Immobilien zu finden, die noch eine interessante Rendite liefern. Zwar gibt es noch Märkte, für die Statistiken Mietrenditen von über drei Prozent ausweisen. Allerdings existieren dort oft gar keine Objekte in der notwendigen Größenordnung. Schließlich benötigen die Fonds Immobilien im eher dreistelligen Millionenbereich.

Neue gesetzliche Regelungen

Der Gesetzgeber hat versucht, mit geänderten Regeln den Widerspruch zwischen der täglichen Rücknahmeverpflichtung von Fondsanteilen und nur schwer veräußerbaren Immobilien aufzubrechen. Die tägliche Verfügbarkeit wurde deutlich beschränkt. Seit dem 22. Juli 2013 müssen Anteile an offenen Immobilienfonds vor der Rückgabe an die Fondsgesellschaft mindestens 24 Monate gehalten werden.

Zudem gilt eine einjährige Rückgabefrist. Anleger müssen also bereits ein Jahr vor der geplanten Rückgabe unwiderruflich erklären, dass sie ihre Anteile zurückgeben wollen. Das ermöglicht eine bessere Steuerung der Vermögen. Eventuell notwendige Immobilienverkäufe können vorbereitet werden. Diese neuen Regeln waren auch notwendig. Insbesondere Großinvestoren hatten offene Immobilienfonds als „Festgeld“ missbraucht.

Alternativen zu offenen Fonds

Für private und institutionelle Investoren gibt es verschiedene Alternativen, in den Immobilienmarkt zu investieren. So können direkt an der Börse Immobilienaktien erworben werden. Der Immobilienkonzern Vonovia gehört seit Ende 2015 sogar dem Deutschen Aktienindex an. Im ATX 20, der den österreichischen Aktienmarkt abbildet, befinden sich bereits vier Immobilientitel.

Vor allem börsennotierte Wohnungsgesellschaften sind in den letzten Jahren durch organisches Wachstum, gestiegene Marktwerte, aber auch durch Fusionen und Übernahmen stark gewachsen. Anders als bei der Einführung der Reits in Deutschland erwartet, haben diese besonderen Immobiliengesellschaften am Wachstum des Segmentes keinen Anteil gehabt. Das ist ein positives Signal: Anders als früher in Deutschland spielen steuerliche Vergünstigungen keine Rolle mehr. Die Immobilienwirtschaft hat sich dadurch vom Steuerspargedanken abgewandt. Aber: Vor allem ausländische Investoren treten als Käufer auf.

Natürlich gibt es auch in diesem Segment Exchange Traded Funds, mit denen Anleger kostengünstiger in den Immobilienmarkt investieren können als mit offenen Immobilienfonds. Bei diesen Anlageklassen sind die Risiken allerdings dem Aktienmarkt deutlich näher als bei offenen Immobilienfonds. Privatanleger, die bereits über eine eigene oder eine fremdgenutzte Immobilie verfügen, sollten grundsätzlich ein Depot aus internationalen Aktien und Anleihen vorziehen, da sonst der Immobilienanteil zu stark übergewichtet wird.

Ab und zu schreiben Experten für das Deutsche Institut für Altersvorsorge (DIA), die nicht zum Kernteam gehören. Aber was bedeutet das schon. Gäste empfängt man immer am wärmsten.

Wie Andreas Görler. Er ist Senior Wealth Manager beim Vermögensverwalter Wellinvest Pruschke & Kalm GmbH in Berlin.

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