Kapitalmärkte und Kapitalanlagen

Betongold auf Rekordfahrt

Zwölf Prozent – so stark sind die Preise für Immobilien jüngst gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Für immer mehr Mieter platzt damit der Traum von den eigenen vier Wänden. Kapitalanleger erkennen zunehmend, dass ein Direkt-Investment sich kaum noch lohnt. Dank REITs sind rentable Betongold-Investments weiter machbar.

Fast pünktlich zu Silvester zündete das Statistische Bundesamt (Destatis) einen Knaller der besonderen Art. Laut Pressemitteilung sind die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im dritten Quartal 2021 um durchschnittlich zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal nach oben geklettert. Das Betongold ist auf Rekordfahrt.

Dieses Plus im sogenannten Häuserpreisindex war zum zweiten Mal in Folge das größte seit dem Start der Erhebungen im Jahr 2000, so die Behörde. Bereits im Quartal davor waren die Preise um 10,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr hochgeschnellt.

Die Preisexplosion hat Konsequenzen: Immer weniger Mieter können ihren Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen, weil ihnen dazu die finanziellen Mittel fehlen. Anleger wiederum stoßen immer öfter auf das Problem, dass sich eine Investition in eine Mietimmobilie vor Ort angesichts der derart gestiegenen Preise nicht mehr rentiert. „Die Netto-Mietrenditen an attraktiven Standorten bewegen sich inzwischen oft bei nur einem bis zwei Prozent“, sagt Mathias Lebtig von der Financial Planning GmbH in Freiburg. Unterm Strich ist das nicht genug, um den finanziellen und logistischen Aufwand eines Hauskaufs zu rechtfertigen. „Anders als Unternehmen haben Vermieter nur eine Möglichkeit, um mehr Geld zu verdienen: die Miete zu erhöhen. Doch in guten Lagen sind die Spielräume oft schon ausgereizt“, so der Vermögensprofi.

Ein Plus von zehn Prozent und mehr

Getrieben werden die Immobilienpreise von mehreren Faktoren. „Zum einen ist da die Politik des billigen Geldes durch die Europäische Zentralbank. Diese Liquiditätsflut ließ und lässt die Preise von Sachwerten wie Immobilien deutlich steigen“, sagt Robert Elster von Elster & Partner Family Office und Vermögensverwaltung in Eislingen. Besonders stark geklettert sind sie laut den Statistikern in den Top-7-Metropolen Berlin, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, München und Stuttgart. Auch in kreisfreien Großstädten wie Freiburg und Heilbronn ziehen die Preise deutlich an. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in diesen Kommunen legten zwischen 2020 und 2021 um 11,9 Prozent zu, jene für Eigentumswohnungen um 10,5 Prozent.

Viele Faktoren treiben die Immobilienpreise

Der kräftige Preisanstieg kommt zum anderen auch deshalb zustande, weil bei den Geldwerten purer Anlagenotstand herrscht. So drücken die billionenschweren Anleihekäufe der EZB die Renditen von sicheren Bundesanleihen seit Jahren unter die Null-Prozent-Marke. Die Folge: Käufer von deutschen Staatsanleihen zahlen drauf, statt Geld zu verdienen. Zudem verlangen viele Banken für die „Verwahrung“ höherer Beträge auf dem Konto Gebühren, während es dort schon lange keine Zinsen mehr gibt. „Darauf reagieren viele Sparer und Anleger allergisch und suchen Alternativen“, weiß Vermögensprofi Elster. Last but not least verunsichert die seit Juli 2021 hohe Inflationsrate. Bei Werten von vier Prozent und mehr per anno schmilzt die Kaufkraft des Geldes schnell. „Wer sich wegen der höheren Schwankungen nicht in Aktien traut, was ich langfristig für einen Fehler halte, landet fast zwangsläufig bei Immobilien, um die höhere Inflation auszugleichen“, erklärt Mathias Lebtig.

REITs liefern eine Alternative

Trotz schmelzender Renditen bei deutschen Wohnimmobilien müssen Anleger aber nicht auf Betongold verzichten. Möglich machen das die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs), die in Deutschland seit 2007 gehandelt werden. In den USA setzen Anleger bereits seit mehreren Jahrzehnten auf die Immobilienaktien, die sich von ihren deutschen Pendants wie Vonovia und Deutsche Wohnen in einigen Punkten unterscheiden. „REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die mindestens 75 Prozent des angelegten Geldes in Immobilien und Grundstücke investieren müssen. In Deutschland dürfen sie Geschäftsimmobilien wie Einkaufszentren, Logistikzentren, Hotels, Büros und Krankenhäuser erwerben. Käufe von Wohnimmobilien, die vor 2006 gebaut wurden, sind aber nicht erlaubt“, fasst Robert Elster die Vorgaben zusammen.

Anleger erhalten 90 Prozent der Erträge

Wichtig: Immobilienunternehmen, deren Aktien als REIT anerkannt werden sollen, sind hierzulande gesetzlich verpflichtet, mindestens 90 Prozent ihrer Erträge an die Anteilseigner auszuschütten. Ist das erfüllt, zahlen sie keine Körperschafts- bzw. Gewerbesteuer. Dadurch bleibt bei diesen REITS für Anleger unterm Strich prozentual mehr übrig als bei „normalen“ Immobilienaktien. Zudem sind die üppigen Ausschüttungen für Anleger eine hübsche Einnahmequelle in der seit Jahren dauernden Zinsdürre. Die Auswahl an der Deutschen Börse ist nicht von schlechten Eltern: Derzeit werden dort rund 160 REITs gehandelt.

Einstieg über ETF möglich

Doch es geht noch besser: Seit einiger Zeit gibt es Indexfonds auf europäische, amerikanische und weltweit tätige REITs, die auch in Wohnimmobilien investieren dürfen. Für Anleger mit kleinerem Geldbeutel sind sie eine gute Möglichkeit, effizient und sehr breit gestreut in die globalen Immobilienmärkte zu investieren. Ein bekannter und wichtiger Maßstab ist der FTSE EPRA/NAREIT Developed Index. Dieser Index bietet Zugang zu den über 300 größten börsennotierten Immobilienunternehmen der Industrieländer. Den Fokus auf Sachwerte haben REITs mit offenen Immobilienfonds gemeinsam. Ansonsten trennt sie einiges. So können REIT-ETFs unkompliziert wie Aktien an der Börse gehandelt werden, während offene Immo-Fonds größeren Beschränkungen unterliegen.

Renditen liegen über Direkt-Investments

Welche Renditen können globale REIT-Anleger im Vergleich zu deutschen Wohnimmobilien erwarten? Der Blick auf einen altgedienten ETF auf den FTSE EPRA/NAREIT Developed Index macht durchaus Mut. Der ETF von HSBC hat von Mitte 2011 bis jetzt inklusive Ausschüttungen eine kumulierte Rendite von 150 Prozent erzielt. Das entspricht einer aufs Jahr berechneten Rendite von rund neun Prozent. Davon entfallen etwa zwei Drittel oder sechs Prozentpunkte auf die Wertsteigerung der Immobilien.

Zum Vergleich: Der viel beachtete Immobilien-Preisindex des Analysehauses Bulwiengesa kommt bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen in Deutschland über die vergangenen zehn Jahre ebenfalls auf einen jährlichen Zuwachs von rund sechs Prozent. Man sieht: REITs können mit der aktuellen Wertsteigerung von hiesigen Wohnimmobilien durchaus mithalten, verursachen aber kaum Aufwand. Für Anleger ist das ein lohnendes Geschäft.

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