Einkommen & Vermögen

Sanierung liefert Zündstoff unter Erben

Nach dem Gebäudeenergiegesetz müssen Eigentümer älterer Immobilien ihr Haus sanieren, wenn Dämmung und Heizungsanlage nicht mehr auf neuestem Stand sind. Sterben die Eigentümer, geht die Sanierungspflicht auf die Erben über. Sie kann zum Zündstoff werden. 

Ein Haus erben, das wünschen sich viele Menschen. Die einhergehenden teuren Renovierungspflichten übersehen viele zunächst.

Jeder kennt sie: Leerstehende Immobilien in bester Lage, die ziemlich verwahrlost sind. Grund dafür sind meist Erbengemeinschaften, deren Mitglieder sich nicht auf eine gemeinsame Sanierung einigen können. „Kein Erbe in einer uneinigen Erbengemeinschaft wird freiwillig noch weiteres gutes eigenes Geld in etwas investieren, was ihm nicht selbst zu 100 Prozent gehört und wo er oft über Jahre nicht drankommen wird“, nennt Manfred Gabler, Geschäftsführer der Weilheimer Firma ErbTeilung, den Grund.

Schon in normalen Zeiten sind Erbengemeinschaften sehr streitanfällig, weil sich hier die unterschiedlichsten Charaktere als Miterben wiederfinden. Die gesetzliche Zwangsgemeinschaft dient nicht wenigen dazu, alte Hühnchen aus vergangenen Familienfehden zu rupfen. Während der Gesetzgeber die Erbengemeinschaften nur als zeitlich begrenztes Provisorium ausgestattet hat, ist die Realität eine andere. Oft dauert es nämlich Jahre, bis die Erben die Erbschaft aufgeteilt haben.

Pflichten für neue Eigentümer

In diese Zeitspanne kann dann auch die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) fallen. Davon betroffen sind vor allem ältere Häuser. Wurde beispielsweise die Heizungsanlage im Jahr 1991 und später eingebaut, muss der Austausch nach 30 Jahren Betriebszeit erfolgen. Hinzu kommen Dämmpflichten für Außenfassaden, das oberste Geschoss und frei liegende Leitungen in unbeheizten Räumen. Diese Sanierungspflicht besteht auch, wenn ein neuer Eigentümer ein Haus mit alter Heizung kauft oder das Haus infolge Erbschaft auf eine Erbengemeinschaft übergeht. Das gilt auch, wenn der frühere Eigentümer selbst von einer Sanierungspflicht befreit war, weil er seit 2002 in der Immobilie gewohnt hat. Auf diese Privilegierung kann sich der neue Besitzer nicht berufen.

Niemand will in etwas Fremdes investieren

„Je nach Haustyp können nach dem Gebäudeenergiegesetz schnell zwischen 50.000 und 150.000 Euro Sanierungskosten auf die Erbengemeinschaft zukommen. Dann geht der Zoff erst richtig los. Sanierungspflicht hin oder her: Ein wirtschaftlich klug denkender Mensch wird niemals Geld in eine Immobilie investieren, die ihm nur zu 33 Prozent gehört“, weiß Manfred Gabler zu berichten. Der Geschäftsführer des Weilheimer Unternehmens ErbTeilung kennt dies aus eigener Erfahrung. Er hilft Erben, aus zerstrittenen Erbengemeinschaften herauszukommen – entweder durch eine effektive Erbabwicklung oder den Erbanteilsverkauf.

Hohe Bußgelder drohen

Das Sanierungsthema einfach aussitzen ist für Erbengemeinschaften gefährlich. Nach dem Gebäudeenergiegesetz werden 50.000 Euro Bußgeld fällig, wenn die Erbengemeinschaft ihrer gesetzlichen Sanierungspflicht innerhalb von zwei Jahren seit dem Erbfall nicht nachkommt. „Am ehesten dürften diejenigen Erben mit einer Sanierung einverstanden sein, die die Immobilie zum höchstmöglichen Preis verkaufen wollen. Dagegen wird sich der Erbe, der selbst zu einem geringen Mietzins das Familienhaus bewohnt, gegen eine schnelle Sanierung sträuben“, hat Gabler beobachtet. Solange die Immobilie nicht saniert ist, lässt sie sich schwerer verkaufen. Für die Querulanten in den Erbengemeinschaften bedeutet das: Sie können länger mietfrei oder zu günstigem Mietzins wohnen bleiben.

Unsicherheit wächst durch politische Uneinigkeit

„Das Gesetz wird bekanntlich gerade von Wirtschaftsminister Robert Habeck überarbeitet. Niemand weiß derzeit, welche weiteren Sanierungspflichten nach einem zähen Gesetzgebungsverfahren auf Immobilienbesitzer zukommen“, sagt Gabler. In Erbengemeinschaften ist diese Unsicherheit für viele Erben ein weiterer Grund, die Immobilie möglichst schnell zu veräußern oder sich von ihrem Erbanteil zu trennen, wenn Miterben die Aufteilung blockieren.

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