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Offene Rechnung bei der Verrentung

Wie fair sind die Verträge bei der Immobilienverrentung und beim Teilverkauf? Verteilen sich Chancen und Risiken angemessen auf den bisherigen Eigentümer und den Aufkäufer? Diesen Fragen ging ein DIA-Werkstattgespräch nach.

Wer die Tagesschau verfolgt, stößt regelmäßig in der Primetime auf Werbespots für den Teilverkauf oder die Verrentung von Immobilien. Die Anbieter solcher Modelle preisen die Vorteile für ältere Hauseigentümer, die auf diese Weise immobiles Vermögen in finanzielle Liquidität verwandeln können.

Problematische Facetten dagegen blendet solche Werbung erwartungsgemäß aus. So sind nach Beobachtung von Günther Strehle, Immobilien-Verkaufsleiter der Wüstenrot Immobilien GmbH mit langjähriger Praxiserfahrung, die Berechnung der Renten und die Gestaltung der Verträge häufig intransparent für die Immobilieneigentümer. „Dem Kunden wird ein Betrag genannt. Eine Vergleichbarkeit besteht nicht. Es gibt viele verschiedene Modelle. Jeder Anbieter rechnet anders. Alle geben vor, ein Problem älterer Menschen zu lösen, aber je nach Geschäftsgebaren sind die Konditionen sehr unterschiedlich, aber nie für den Eigentümer durchschaubar“, bringt es Immobilien-Verkaufsleiter Strehle zu Anfang des Werkstattgesprächs auf einen Nenner.

Energetische Modernisierung unzureichend einkalkuliert

Diese Intransparenz wird sich seiner Meinung nach in den kommenden Jahren noch verstärken. Anlass dafür sind die Anstrengungen der Ampelkoalition zur Klimatransformation. So sind ab 2025 nur noch neue Heizungen erlaubt, die mit mindestens 65 Prozent regenerativer Energie betrieben werden. Das erhöht die Kosten für den Ersatz einer Heizung extrem. Stellt sich die Frage, inwieweit diese Kosten in den Kalkulationen der Anbieter von Immobilienverrentungen und der Teilkäufer schon enthalten sind. Strehles Antwort fällt abwägend aus. Eigentlich solle das so sein. „Für jede Verrentung und für jeden Teilverkauf wird ein Gutachten erstellt. Das berücksichtigt sofort notwendige Renovierungen mit einem Abzug. Außerdem fließen die Laufzeiten der einzelnen Bauteile, also zum Beispiel Heizung, Fenster und Dach, ins Gutachten ein. Alles zusammen spiegelt den Wert der Immobilie wider.“ Künftige Instandhaltungs- und Sanierungskosten würden also durchaus einbezogen, aber seiner Auffassung nach längst noch nicht in ausreichendem Maße, insbesondere was den Aspekt der energetischen Modernisierung betrifft.

Barrierefreiheit gehört auch auf die Agenda

“Es ist eine tiefergehende energetische Betrachtung erforderlich. Ebenso steht die Frage nach der Barrierefreiheit. Ohne Beantwortung dieser Frage dürfte ein älteres Reihenmittelhaus eines 75-Jährigen eigentlich nicht verrentet werden. Es ist doch jetzt schon abzusehen, dass der Eigentümer irgendwann nicht mehr die Treppe raufkommt.“ Außerdem sei bei längeren Laufzeiten der Ersatz der Heizung so sicher wie das Amen in der Kirche, ebenso die Erneuerung des Dachs oder der Fenster. Dabei lässt sich auch annehmen, dass dieser Ersatz zu anderen Bedingungen als heute stattfinden muss. Günther Strehle verweist zum Beispiel auf den aktuellen Anstieg der Handwerkerkosten, der für viele überraschend stark ausfällt.

Wer trägt die Kosten?

Bleibt die Frage, wie werden diese Kosten zwischen bisherigem Eigentümer und Aufkäufer der Immobilie verteilt? „Bei dem Leibrentenmodell übernehmen die meisten Anbieter die Instandhaltung. Aber schon da stellt sich die Frage, was ist Instandhaltung und wie wird sie ausgeführt? Erfolgt nur das Nötigste, um das Gebäude bewohnbar zu halten und es später zu verkaufen? Es bleibt eine schwierige Kalkulation. Beim Teilkauf werden die Instandhaltungskosten und selbst eine wertsteigernde Sanierung sehr oft auf den ursprünglichen Eigentümer abgewälzt“. Beim Nießbrauch wird auf das Nießbrauchrecht verwiesen, wonach erhaltende Maßnahmen Sache des Nießbrauchberechtigten ist, beschreibt er die Situation. Das Brisante an einer solchen Kostenverteilung: Der Teilkäufer partizipiert von der Wertsteigerung in gleicher Weise, obwohl er sich am Aufwand dafür gar nicht beteiligt, ebenso ist es beim Nießbrauch.

Anlehnung ans Mietrecht genügt nicht

Immobilien-Verkaufsleiter Strehle gibt aber noch etwas anderes zu bedenken: Je mehr die Risiken für künftigen Aufwand, zum Beispiel für eine energetische Sanierung, in die Kalkulationen der Anbieter eingehen, desto geringer fällt die Rente oder der Kaufpreis für die bisherigen Eigentümer aus. Derart Sicherheit habe seinen Preis. Daher plädiert er für zwei Dinge. Zum einen sollte der Vertrag klar abgrenzen, was Instandhaltung, Modernisierung oder allgemeine Pflege (Schönheitsreparaturen und Außenanlagen) ist. „Dabei genügt die Anlehnung ans Mietrecht, wie es derzeit geschieht, nicht. Sondern es braucht eine Definition der großen Bausteine – Fenster, Heizung, Türen, Dach und Fassade – und eine klare Festlegung, wer was davon übernimmt und in welchem Umfang. Das macht es transparent und kalkulierbar für beide Seiten.“

Einheitliche Standards in der Beratung geboten

Allerdings sei eine generelle und pauschale Übertragung aller anfallenden Aufwände auf die Verrenter auch nicht ratsam. Bei der Stiftung Liebenau zum Beispiel, mit der er schon länger kooperiert, kann der bisherige Eigentümer wählen, ob er sich selbst um die Renovierung kümmert oder ob die Stiftung dies übernimmt. Er führt ein Beispiel aus der jüngeren Vergangenheit an: Ein sechs Jahres altes Haus eines 80-Jährigen. „In diesem Fall wäre es doch unsinnig, die Instandhaltung an die Stiftung zu übertragen, die dafür pauschale Abschläge bei der Verrentung vornimmt.“ Ganz anders sei die Situation bei einem 30 Jahre alten Haus, an dem lange nichts gemacht worden ist.

Zum anderen plädiert er für einheitliche Standards, vor allem in der Beratung der Eigentümer. Seiner Meinung nach ist es dringend geboten, gesetzlich ein Beratungsprotokoll vorzuschreiben. Diese Forderung ist mehr als berechtigt. Herrscht derzeit doch eine skurril anmutende Situation: Für den Abschluss eines Fondssparplans, in den monatlich 50 Euro eingezahlt werden, ist ein Beratungsprotokoll erforderlich, für die Verrentung einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro dagegen nicht.

Rückkauf ist de facto unmöglich

„Die Kunden, die für die Verrentung in Frage kommen, gehören zu einer besonders schützenswerten Gruppe. Das hat bislang niemand so richtig wahrgenommen“, begründet Strehle seine Forderung. Es ist aber keineswegs die einzige Erwartung an den Gesetzgeber. Seiner Meinung nach sollte dieser auch Mindestvoraussetzungen für die Leistungsfähigkeit der Anbieter vorschreiben. „Was passiert denn, wenn ein solcher Anbieter in die Insolvenz gerät? Es gibt keine Rückabwicklungsmöglichkeit. Keiner kann sein Haus zurückkaufen.“ Die ehemaligen Eigentümer seien zwar rechtlich gut abgesichert. Aber im Falle einer Insolvenz entstehe immer eine Übergangsphase, die mit großer Wahrscheinlichkeit zu Ausfällen bei den Rentenzahlungen führt, obwohl die Ansprüche im Grundbuch gut abgesichert sind.

Mindestwerte für Verrentung werden ansteigen

Auf einen weiteren Aspekt macht er im Werkstattgespräch aufmerksam. „Mit den neuen Vorschriften für die energetische Sanierung wird die Verrentung in vielen Fällen weniger interessant werden. Damit scheiden besonders ältere Immobilien mit geringen oder keinen Modernisierungsgraden für die Verrentung aus oder es kommen Renten auf den Tisch, die sich eigentlich für beiden Seiten nicht mehr lohnen. Die Mindestwerte für eine Verrentung werden ansteigen. Derzeit liegen sie etwa bei 200.000 Euro und einem Alter von 70 Jahren, mitunter auch ab 65. Bei beiden Größen rechne ich mit einem Anstieg.“ Als künftige Untergrenze für den Immobilienwert sieht er mindestens 300.000 Euro, bei geringer oder lange Zeit ausgebliebener Modernisierung noch deutlich mehr. Auch ein Mindestalter von 65 Jahren sei unter den neuen Bedingungen wohl kaum noch zu halten.

Hinzu komme noch die derzeitige Überhitzung des Immobilienmarktes. Das müsse der Gutachter auch berücksichtigen und Marktanpassungsfaktoren einrechnen. Sein Fazit: Die Ergebnisse für die Immobilieneigentümer fallen künftig magerer aus. Umso wichtiger seien Instrumente, die zu fairen Vereinbarungen führen. Checklisten, mit denen alle Faktoren abgeglichen werden können, die Einhaltung von Mindeststandards in der Beratung und Kalkulation sowie das schon erwähnte Beratungsprotokoll.

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