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Immobilie verrentet: Wer bezahlt die neue Heizung?

Klimaschutz spielt auch im Gebäudebestand eine immer größere Rolle. Nicht zuletzt, weil die Bundesregierung das Ziel vorgegeben hat, dass Deutschland bis 2045 klimaneutral sein soll. Hierzu muss auch der Gebäudebestand einen Beitrag leisten.

Deshalb wurden die rechtlichen Anforderungen für Neubauten und Bestandsgebäude durch das Klimaschutzgesetz (KSG) vom August 2021 und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vom 1. November 2020 verschärft. CO2-Emissionen sollen deutlich minimiert weren. Energie soll möglichst sparsam in Gebäuden eingesetzt werden. Einschließlich einer vermehrten Nutzung erneuerbarer Energien für die Heizung und zur Erzeugung von Kälte und Strom.

Dafür stellt die Bundesregierung Fördermittel in Milliardenhöhe für Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer bereit. Außerdem ist im Koalitionsvertrag der Ampelregierung festgehalten, dass ab dem 1. Januar 2025 jede neu eingebaute Heizung nur noch auf der Basis von 65 Prozent erneuerbarer Energien betrieben werden darf, zum Beispiel durch den Einsatz von Wärmepumpen. Ab 2026 dürfen keine neuen Ölheizungen herkömmlicher Art mehr eingebaut werden. Aber auch andere Gebäudeteile wie Dächer und Fenster müssen ausgetauscht werden, wenn sie das technische Lebensende erreicht haben. Je nach Ausführungsart betragen diese zum Beispiel 35 bis 50 Jahre beim Dach und 15 bis 25 Jahre bei alten Holzfenstern.

Energetische Ertüchtigung älterer Bauten

Große Potentiale zur Energieeinsparung bieten nach Mitteilung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Klimaschutz rund 12,5 Millionen Wohngebäude, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet wurden. Aber auch Gebäude, die zwischen 1977 und der dritten Wärmeschutzverordnung 1995 errichtet wurden, müssen bereits energetisch ertüchtigt werden.

Verrentungsmodelle mit vertraglichen Leerstellen

Auch bei verrenteten Immobilien oder wenn eine Verrentung geplant ist, kann aufgrund der neuen Klimaschutzanforderungen eine energetische Sanierung notwendig werden. Obwohl es derzeit diverse Verrentungsmodelle auf dem Markt gibt – von Leibrenten-Modellen über Nießbrauchregelungen bis hin zum Teilverkauf – explizite Vertragsvereinbarungen über Pflichten und Kosten im Falle von energetischen Sanierungsmaßnahmen sind bisher bei keinem der Modelle und Anbieter bekannt.

Zwar übernimmt je nach Verrentungsmodell teilweise der Käufer die Instandhaltungskosten, so etwa bei Anbietern von Leibrenten mit Wohnrecht. Die Kostenübernahme beschränkt sich aber auf Maßnahmen, die den Wert des Gebäudes erhalten. Mit einer energetischen Sanierung jedoch ist eine bauliche Veränderung am Bestandsgebäude verbunden, um den Energieverbrauch zu reduzieren. Es handelt sich also um eine Wertverbesserung, die zu einem höheren Marktwert führt, und nicht um einen Werterhalt.

Instandhaltungsregelungen alter Art reichen nicht mehr

Mit den verschärften Klimaschutzanforderungen im Gebäudebereich entsteht eine neue Situation, die mit Instandhaltungsregelungen alter Art kaum in Einklang zu bringen ist. Mit Blick auf das Klimaziel 2045 werden sich sukzessive bei den Marktwerten immer größere Unterschiede zwischen energetisch sanierten und unsanierten Gebäuden zeigen. Die Marktwerte spielen für finanzielle Spielräume eine große Rolle. Die Anbieter setzen einen Mindestwert für ein Gebäude von 200.000 Euro voraus. Für die Übernahme teurer Sanierungsmaßnahmen dürfte diese Schwelle in Zukunft deutlich zu niedrig sein. Eine komplette energetische Sanierung kostet derzeit bei Einfamilienhäusern je nach Gebäudetyp und Region zwischen 120.000 und 150.000 Euro. Ein Heizungstausch, eine Dachsanierung inklusive Photovoltaik oder Solartechnik für den Heizungsbetrieb, eine Fassadendämmung inklusive Außenanstrich und Baunebenkosten kosten mindestens die Hälfte.

Sanierungsfahrplan vor Verrentung erstellen lassen

Bei geförderten Sanierungsprogrammen kann ein Teil der Investitionen aus Zuschüssen kommen. Es empfiehlt sich, bei Verrentungsinteresse vor Vertragsabschluss von einem zertifizierten Energiegutachter einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen, der schrittweise umgesetzt werden kann. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bezuschusst die Kosten des zertifizierten Energieberaters bis 80 Prozent, maximal bis 1.300 Euro bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Mit den Ergebnissen aus der Energieberatung können Hausbesitzer zuverlässig planen und Risiken steuern.

Wertsteigerung kommt auch dem Käufer zu Gute

Bei den Kaufverhandlungen mit Verrentungsanbietern sollte die bisherigen Eigentümer prüfen, ob diese Anbieter die Sanierungsverpflichtung und die Kosten übernehmen. Die Wertsteigerung kommt schließlich auch dem Käufer zu Gute. Die Übernahme der energetischen Sanierungskosten gehört nicht nur wegen der sachlichen und rechtlichen Auslegung auf die Käuferseite. Es gibt noch einen weiteren wichtigen Grund. Die Verrenter befinden sich im fortgeschrittenen Lebensalter. Die allerwenigsten werden schon deshalb nicht in der Lage sein, ein so großes Vorhaben zu organisieren und durchzuführen.

Gastautor Jochen Dörner ist Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH.

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