Kaum ein Thema begegnet mir in der Finanzplanung häufiger als die Frage: „Wie übertragen wir unser Vermögen sinnvoll auf unsere Kinder?“ Meist geht es dabei gar nicht um fehlende Bereitschaft zur Vermögensübertragung, sondern um ein ganz praktisches Problem. Die Eltern besitzen Immobilien mit erheblichem Wert – die Kinder dagegen oft nicht die Liquidität, um einen Erwerb oder eine mögliche (Schenkung-)Steuerbelastung zu finanzieren.
von Marco Birkmann, Vorstand der KSW Vermögensverwaltung AG in Nürnberg
In der Vergangenheit führten solche Gespräche fast immer zu den bekannten Gestaltungen: Schenkung unter Nießbrauchvorbehalt oder Wohnrecht. Seit einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) ist jedoch eine weitere Lösung deutlich attraktiver geworden: der Verkauf einer Immobilie gegen ein zinsloses Verkäuferdarlehen.
Der BFH hat mit Urteil (Az. VIII R 30/24) vom 24.03.2026 seine bisherige Rechtsprechung geändert und entschieden, dass eine ausdrücklich zinslose Kaufpreisstundung beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen grundsätzlich keine fiktiven Kapitaleinkünfte auslöst. Voraussetzung ist, dass vertraglich eindeutig geregelt wird, dass sämtliche Raten ausschließlich der Tilgung des Kaufpreises dienen und kein Zinsanteil vereinbart ist. Was zunächst nach einer rein steuerrechtlichen Feinheit klingt, eröffnet in der Praxis interessante Gestaltungsmöglichkeiten.
Ein typischer Fall aus der Beratung
Die Eltern möchten ihr Eigenheim oder ein Mehrfamilienhaus bereits heute auf die nächste Generation übertragen. Das Kind kann oder soll den Kaufpreis jedoch nicht über eine Bank finanzieren. Stattdessen verkauft die Familie die Immobilie zum Verkehrswert, während die Eltern den Kaufpreis über viele Jahre stunden (sog. Verkäuferdarlehen). Das Kind zahlt die vereinbarten Raten direkt an die Eltern – ganz ohne Bank und, sofern gewünscht, nun auch ohne Verzinsung möglich.
Gerade bei selbstgenutzten Immobilien kann dieses Modell erstaunlich gut funktionieren. Die Eltern wohnen weiterhin im Haus und zahlen künftig eine marktübliche Miete an ihr Kind. Je nach Ausgestaltung können sich Mietzahlungen und Kaufpreisraten wirtschaftlich weitgehend ausgleichen. Das Kind kann Abschreibungen und Aufwendungen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie steuerlich geltend machen. Gleichzeitig erfolgt die Vermögensübertragung bereits zu Lebzeiten – häufig ein zentrales Ziel vieler Familien.
Auch bei vermieteten Immobilien lohnt sich ein genauer Blick. Anders als bei einer Schenkung unter Nießbrauch erzielt künftig das Kind die Mieteinnahmen. Gleichzeitig entsteht durch den entgeltlichen Erwerb neues Abschreibungspotenzial auf den Gebäudeanteil der Immobilie. Das kann die steuerliche Belastung aus den Vermietungseinkünften spürbar reduzieren und verbessert oftmals die Wirtschaftlichkeit der gesamten Gestaltung.
Wie so oft in der Steuerplanung gilt jedoch: Es gibt keine Patentlösung. Eine zinslose Kaufpreisstundung ist nicht automatisch die beste Variante. Erzielt das Kind hohe steuerpflichtige Einkünfte, kann ein angemessen verzinstes Verkäuferdarlehen sogar günstiger sein, weil die Zinsen als Werbungskosten berücksichtigt werden können. Entscheidend sind immer die persönlichen Einkommens- und Vermögensverhältnisse aller Beteiligten.
Ebenso wichtig ist eine saubere Umsetzung. Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und eine mögliche Zinsfreiheit müssen eindeutig im notariellen Kaufvertrag geregelt und anschließend auch tatsächlich wie vereinbart durchgeführt werden. Nur dann entfaltet die Gestaltung ihre steuerliche Wirkung.
Genau darin liegt für mich die eigentliche Botschaft des BFH-Urteils. Gute Finanzplanung besteht nicht darin, möglichst viele Steuersparmodelle zu kennen. Sie besteht darin, Vermögen, Liquidität, Altersvorsorge und Familieninteressen so miteinander zu verbinden, dass eine Lösung entsteht, die langfristig trägt. Das Urteil eröffnet hierfür einen zusätzlichen Baustein. Und genau solche Bausteine machen am Ende häufig den Unterschied zwischen einer guten und einer wirklich gelungenen Vermögensnachfolge.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Die optimale Gestaltung hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab.