Ralph Kinnart von der Vermögensverwaltung B&K Vermögen in Köln erläutert im Gespräch Chancen und Risiken beim Kauf von Ferienimmobilien.
Ferienimmobilien gelten als sichere Geldanlage mit Urlaubsflair. Ist dieses Bild oft zu rosig?
Ich denke schon. Viele Käufer sehen nur die Sonnenseite – im wahrsten Sinne des Wortes. Eine Ferienimmobilie kann eine gute Investition sein, aber sie ist kein Selbstläufer. Es gibt viele Faktoren, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden: Lage, Auslastung, Verwaltung, rechtliche Rahmenbedingungen. Wer das unterschätzt, riskiert finanzielle Enttäuschungen.
Was sind die häufigsten Fehleinschätzungen?
Zum einen die Annahme, dass sich das Objekt fast von selbst vermietet. In der Realität braucht es professionelle Betreuung vor Ort und guten Zugang zu einer Vermietungsplattform. Zum anderen bleibt die emotionale Komponente unterbelichtet: Viele kaufen mit dem Herzen – und nicht mit dem Taschenrechner. So werden häufig die Kosten für den Unterhalt und die Abnutzung unterschätzt und die Auslastung zu optimistisch angenommen.
Was bedeutet das konkret?
Ein Beispiel: Ein Käufer verliebt sich in ein charmantes Häuschen in Alleinlage – traumhaft für den Eigenbedarf, aber schwer zu vermieten, weil es keine Infrastruktur gibt. Anderer Fall: er investiert in eine Region mit stark schwankender Nachfrage, ohne sich über die Saisonalität Gedanken zu machen. Objekte in Meerlage sind zwar sehr gefragt, aber starken Witterungseinflüssen ausgesetzt durch Wasser, Salz und vermehrter Sonneneinstrahlung. Die Außenfassade und vor allem verbaute Hölzer müssen viel häufiger gestrichen und modernisiert werden, als bei einem Einfamilienhaus im Landesinneren.
Welche Rolle spielt die Finanzierung?
Ferienimmobilien werden von Banken oft anders bewertet als klassische Wohnimmobilien. Die Beleihungswerte unterliegen höheren Abschlägen und die Mieten werden nicht vollständig angesetzt. Die Eigenkapitalanforderungen sind dadurch höher und oft erwarten die Banken eine Zusatzsicherheit, je nach Finanzierungshöhe. Wer hier nicht sauber plant, gerät schnell unter Druck – vor allem, wenn die Mieteinnahmen hinter den Erwartungen zurückbleiben.
Welche Renditen sind zu erzielen, wenn alles passt?
Wer seine Ferienimmobilie professionell vermietet, kann – je nach Lage und Ausstattung – zwischen drei und sechs Prozent jährlich erzielen. Wichtig ist dabei eine hohe Auslastung, vor allem in der Hauptsaison. Viele Eigentümer arbeiten mit spezialisierten Agenturen zusammen, um Aufwand und Leerstand zu minimieren. Aber auch diese können keinen verregneten Sommer ausgleichen, weshalb meine Empfehlung lautet, einen entsprechend hohen Risiko- und Liquiditätspuffer einzukalkulieren. Grundsätzlich sollte der Privatinvestor ausreichend hohe finanzielle Reserven haben und sich nicht allein auf die Einkünfte aus der Ferienimmobilie verlassen.
Wie sieht es mit Ferienimmobilien im Ausland aus?
Auch das kann interessant sein – etwa in Spanien, Italien oder Österreich. Allerdings sind hier die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen deutlich komplexer. So gibt es in vielen Ländern mittlerweile sehr restriktive Regelungen und Verbote, um den Tourismus einzudämmen. Zudem sind Finanzierungen mit Besicherung durch die Ferienimmobilie aus Deutschland heraus in den meisten Fällen nicht darstellbar oder man begibt sich in die restriktiven Vorgaben örtlicher Kreditinstitute. Wir empfehlen, solche Investments nur mit fundierter Beratung anzugehen und sorgfältig auf die offensichtlichen und versteckten Risiken zu achten.
Was raten Sie potenziellen Käufern?
Nüchtern kalkulieren, sich professionell beraten lassen – steuerlich, rechtlich und immobilienwirtschaftlich – und nicht nur auf die Rendite schauen, sondern auch auf die persönliche Nutzung, sofern das Objekt nicht ausschließlich fremdvermietet werden soll. Am Ende soll solch eine Immobilie nicht nur wirtschaftlich, sondern auch emotional passen.