Rund jeder sechste Deutsche plant in den nächsten Jahren, Wohneigentum zu erwerben. Nach wie vor wird die eigene Immobilie von vielen Bundesbürgern als probates Instrument zur Altersvorsorge gesehen.
Die Zahl der Immobilienbefürworter ist allerdings in den letzten beiden Jahren rückläufig gewesen. Gestiegene Zinsen, der Preisverfall bei Wohnimmobilien und last but not least die Verunsicherung durch die Politik – Stichworte: Heizungsgesetz, erratische Förderentscheidungen – haben Wirkung gezeigt.
Inzwischen zeichnet sich aber eine Trendwende am Immobilienmarkt ab und mancher Immobilieninteressent fragt sich, wie es wohl im nächsten Jahr weitergehen wird mit dem persönlichen Immobilienwunsch. Lohnt es sich, noch zu warten, oder ist ein günstiger Zeitpunkt für die Verwirklichung des persönlichen Immobilientraums? Wir wagen an dieser Stelle einen Ausblick für 2025.
Zunächst ein Blick auf die Ausgangslage. Die Talfahrt der Preise bei Wohnimmobilien kam schon im zurückliegenden Jahr zum Halten. Der vom Verband deutscher Pfandbriefbanken ermittelte Immobilienpreisindex zeigt seit dem zweiten Quartal 2024 wieder nach oben. Das gilt sowohl für Eigenheime als auch für Eigentumswohnungen. Von den „Spitzenpreisen“ des Jahres 2022 sind wir aber immer noch ein gutes Stück entfernt. Insofern bleibt die Gelegenheit günstig.
Leichte Preisbelebung zu erwarten
Viele Experten und auch wir bei Baufi Deutschland gehen davon aus, dass sich die schon begonnene Aufwärtsbewegung bei den Immobilienpreisen im nächsten Jahr moderat fortsetzen wird. Die Schätzungen über das Ausmaß gehen dabei auseinander und bewegen sich in einer Bandbreite von ein bis vier Prozent Preisplus. Was das konkret bedeutet, lässt sich am besten an einem Beispiel zeigen: eine Immobilie, die heute für 400.000 Euro zu haben wäre, würde dann zwischen 404.000 und 416.000 Euro kosten.
Es sind mehrere, zum Teil gegenläufige Faktoren, die eine leichte Preisbelebung erwarten lassen:
- Das Angebot an Wohnobjekten wird weiterhin knapp bleiben. Die Zahl der Baugenehmigungen war 2024 stark rückläufig. Zu wenig Bauland, deutlich gestiegene Baupreise und teurere Finanzierungen in der Hochzinsphase haben zur Bauzurückhaltung beigetragen.
- Dem steht eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum – vor allem in den urbanen Ballungsregionen – gegenüber.
- Der Nachfragedruck infolge von Zuwanderung dürfte dagegen etwas schwächer werden. Deutschlands Bevölkerung wächst zwar weiter, doch zuletzt ist die Zahl der Neuankömmlinge gesunken. Das wirkt tendenziell preisentlastend.
Immobilienfinanzierungen werden nicht mehr viel billiger
Der Immobilienmarkt wird auch durch die weitere Zinsentwicklung beeinflusst. Steigende Marktzinsen bedeuten höhere Finanzierungskosten, sinkende Zinsen machen die Baufinanzierung dagegen günstiger. Die Erfahrung aus der Vergangenheit zeigt: Zinsen und Immobilienpreise verhalten sich in gewisser Weise wie kommunizierende Röhren. Hohe Zinsen drücken die Immobiliennachfrage und wirken preisdämpfend. Umgekehrt verhält es sich bei niedrigen Zinsen.
Es ist kein Zufall, dass die Talsohle bei den Preisen für Wohnimmobilien erreicht war, als die EZB im Juni 2024 den ersten Zinsschritt nach unten tat. Der Einlagenzins als inzwischen wichtigster Leitzins wurde von 4,00 Prozent auf 3,75 Prozent herabgesetzt. Inzwischen sind zwei weitere Zinssenkungen erfolgt – der Einlagenzins liegt aktuell bei 3,00 Prozent – und wir gehen davon aus, dass damit nicht das berühmte Ende der Fahnenstange erreicht ist.
Im Verlauf des kommenden Jahres wird mit vorsichtigen weiteren Zinssenkungen gerechnet, so dass ein Niveau von 2,5 bis 2,75 Prozent erreicht werden könnte. Wie energisch die EZB die Zinssenkungen vorantreibt, hängt maßgeblich von der weiteren Inflations- und Zinsentwicklung ab.
Günstige Gelegenheiten nutzen
Die Aussicht auf niedrigere Zinsen stützt den leichten Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen. Auf der anderen Seite könnten Immobilienfinanzierungen noch etwas billiger zu haben sein. Schon in diesem Jahr sind die Hypothekenzinsen spürbar gesunken. Zur Jahresmitte bewegten sie sich auch bei guter Bonität durchweg noch über 3,5 Prozent. Inzwischen sind Zinssätze um die 3,00 Prozent möglich. Ein halbes Prozent weniger bedeutet bei einer Finanzierung über 250.000 Euro und einer Laufzeit von 20 Jahren Zinsersparnisse von rund 15.000 Euro.
Dramatische weitere Verbilligungen bei Immobilienfinanzierungen dürften aber 2025 nicht stattfinden. Wenn die EZB die Zinsen wie erwartet nur moderat senkt, ist nicht mehr zu erwarten, zumal am langen Ende auch noch andere Faktoren die Zinsen beeinflussen. Noch niedrige Immobilienpreise und günstige Finanzierungen – das könnte ein guter Zeitpunkt sein, um jetzt Wohneigentum zu bilden.
Gastautor Ricardo Tunnissen ist Geschäftsführer der Baufi Deutschland GmbH. Regelmäßig befasst er sich in seiner Kolumne mit Themen zur Baufinanzierung und mit dem Erwerb von Wohnimmobilien.