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DIA-Dossier: Immobilien führen oft zu Erbenstreit

Immobilien lösen sehr oft Streit unter Erben aus. Das zeigt das jüngste DIA-Dossier „Wenn der Nachlass zum Zankapfel wird“, in das Erfahrungen von mehr als 5.000 Erbengemeinschaften einflossen. Bei Bankguthaben, Kunstgegenständen oder Aktiendepots finden Erben meist sehr schnell einen Modus zur Verteilung. Diese Nachlassgegenstände waren nur bei einem knappen Fünftel der in Streit geratenen Erbengemeinschaften ein Problem. Wie die Auswertungen des Dossiers, das gemeinsam mit der ErbTeilung GmbH aufgelegt wurde, zeigen, verhindert jedoch die gemeinsam geerbte Immobilie in über 80 Prozent eine zügige Auflösung der Erbengemeinschaft und bleibt teils über viele Jahre hinweg der wesentliche Streitpunkt von Erbengemeinschaften. „Die geerbte Immobilie ist erfahrungsgemäß der komplexeste Nachlassgegenstand, der Emotionen aus der Kindheit weckt, unterschiedliche Vorstellungen zum Verkaufswert hervorruft oder dessen beabsichtigte Eigennutzung bei den jeweiligen Erben völlig unterschiedliche Meinungen hervorruft“, schildert Manfred Gabler, Geschäftsführer der ErbTeilung GmbH, die Situation.

Zwar sind mehr als 90 Prozent der vererbten Immobilien in Erbengemeinschaften schuldenfrei, doch das klingt positiver, als es in Wirklichkeit ist. „Eine schuldenfreie Erbschaftsimmobilie ist in den seltensten Fällen auch lastenfrei“, weiß Gabler aus Erfahrung. „Nicht gelöschte Grundschulden, trotz komplett getilgter Darlehen, stellen regelmäßig ungeahnte Belastungen dar, die speziell bei der Auflösung von Erbengemeinschaften eine Rolle spielen.

Die meisten der gemeinsam geerbten Nachlassimmobilien werden zudem von einem oder mehreren Miterben selbst bewohnt. Mit knapp 40 Prozent stellt diese Gruppe auch das größte Streitpotenzial in Erbengemeinschaften dar, weil der Miterbe, der selbst in der Immobilie wohnt, sehr eigennützige Gründe hat, diesen Zustand so lange wie möglich beizubehalten und deshalb nicht selten die Auflösung blockiert. „Der Miterbe bezahlt oft keine Miete oder eine meist nicht ortsübliche Miete, so dass er einen wirtschaftlichen Vorteil beim Verbleib in der Immobilie sieht – dies jedoch zu Lasten der übrigen Miterben, denen anteilige Mieterträge aus ihrem Erbanteil zustehen“, schildert Manfred Gabler die Situation.

Leerstand verursacht Kosten

In rund 35 Prozent der Erbengemeinschaften mit Immobilien stand diese leer, was auf den ersten Blick unproblematisch erscheint. Wären da nicht die Unterhaltskosten (zum Beispiel Grundsteuer), die trotzdem fällig werden, auch wenn die Immobilie unbewohnt ist und keinen Ertrag abwerfen kann. Kosten ohne eine Aussicht auf Erlöse, solange die Erbengemeinschaft nicht aufgelöst ist, sind ein Ärgernis eines jeden Erben.

Das DIA-Dossier „Wenn der Nachlass zum Zankapfel wird“ ist keine repräsentative Erhebung. Die Datenbasis beruht auf über 5.500 Kundenkontakten der ErbTeilung GmbH aus den Jahren 2019 bis 2023. Auf der Grundlage dieser eher zufällig zustande gekommenen Stichprobe lassen sich aber dennoch wertvolle Schlussfolgerungen ziehen, zumal über Erbengemeinschaften trotz ihrer wirtschaftlichen Bedeutung bislang wenig bekannt ist. Das komplette DIA-Dossier finden Sie auf hier.