Realistischer Blick auf die Anlage mit Immobilien
Bei der Kapitalanlage mit Immobilien geht es um die Frage, ob dieser Sachwert zur Vermietung mit Blick auf Ertrag und Risiko die beste Variante für einen Anleger darstellt oder ob nicht doch bessere Alternativen existieren.
Privatanleger haben nicht selten eine unrealistische Vorstellung von den Renditen, die sich während der Vermietung und bei einem möglichen späteren Verkauf von Immobilien erzielen lassen. Das dürfte vor allem durch die letzten zehn Jahre bedingt sein, in denen die Immobilienpreise deutlich stärker gestiegen sind als im langfristigen Mittel.
Der Blick in die Jahrzehnte davor zeigt jedoch, dass die Renditen bei Immobilien nicht in den Himmel wachsen. Für die Wertsteigerung und die Mietrendite hat man zudem einen Nebenjob als Vermieter. Was oft nicht beachtet wird bei Immobilien ist auch, dass es nicht nur um die Renditen, sondern auch um das Risiko geht. Ein Anleger, der eine Bestandsimmobilie erwirbt, um sie zu vermieten, hat das Risiko, dass die Immobilie technische Mängel hat, die erst später zutage treten und die Kalkulation verschlechtern. Weiterhin besteht das Risiko, dass sie nicht so gut zu vermieten ist, wie erwartet oder man sich einen Mietnomaden einhandelt. Zudem kann sich die nähere Umgebung negativ verändern, was den Verkaufswert senkt.
Klumpenrisiken bei Einzelimmobilien
Finanziell stellt eine Mietimmobilie für Anleger ein Klumpenrisiko dar, wenn darin der größte Teil des Vermögens steckt. Daher kommen Einzelimmobilien zur Kapitalanlage aus Risiko-Aspekten nur für Anleger mit mehreren Millionen Euro in Frage. Als Alternative zur Einzel-Immobilie gibt es mehrere Möglichkeiten, wie zum Beispiel Immobilienbeteiligungen in Form sogenannter geschlossener Publikums AIF.
Diese voll regulierten Fonds gibt es auch als reine Wohnimmobilienfonds. Der in Deutschland bekannteste, aber nicht der beste Weg sind offene Immobilienfonds. Diese Finanzprodukte bieten wegen der hohen laufenden Kosten relativ geringe Renditen sowie wegen der gesetzlichen Vorgaben deutliche Nachteile bei der Rückgabe der Anteile an die Fondsgesellschaft. Zudem spiegeln die Anteilspreise der Fondsgesellschaften erst mit großer Zeitverzögerung die Realität wider.
REIT als Alternative
Eine flexible Alternative dazu sind Real Estate Investment Trusts (REIT), die an der Börse gehandelt werden. REIT dürfen aber ausschließlich in Gewerbeimmobilien investieren. Dazu zählen etwa Einkaufszentren, Hotels, Krankenhäuser sowie Büro- und Logistikimmobilien. Dem Kauf von Wohnimmobilien haben sich in Deutschland börsennotierte Wohnungsunternehmen wie zum Beispiel Vonovia verschrieben, über die man auf einen Schlag in hunderttausende Immobilien investieren kann. Zudem vermeiden Anleger auf diese Weise die angesprochenen Risiken. Außerdem ersparen sie sich die Arbeit, die als Vermieter auf sie zukommen würde. Darüber hinaus schütten Real Estate Investment Trusts mindestens 90 Prozent der Erträge aus, um keine Körperschafts- bzw. Gewerbesteuer zu zahlen.
Anleger haben den Status eines Vermieters, der die Mieterträge kassiert, ohne sich darum kümmern zu müssen. Vor diesem Hintergrund bieten sich Immobilien-ETF an, die das Geld auf Dutzende dieser REIT und Immobilienaktien streuen. Wenn aber die Zinsen wie 2022 schnell und stark steigen, kommen liquide Immobilienanlagen deutlich unter Druck. Wichtig ist deshalb eine breite Streuung im ETF, eine Schwankungstoleranz wie bei Aktieninvestments und ein langer Anlagehorizont.
Gastautor Mathias Lebtig ist Geschäftsführender Gesellschafter der FINANCIAL PLANNING FREIBURG. Mehr von ihm und weiteren Vermögensverwaltern finden Sie auf www.v-check.de.
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