Immobilien repräsentieren mit knapp 398 Billionen Dollar weltweit den größten Teil aller Vermögensanlagen. Anleihen und Aktien kommen global addiert auf eine Marktgröße von ca. 260 Billionen Dollar. Gold liegt bei 23 Billionen Dollar. Der von Bitcoin dominierte Krypto-Markt kommt auf vier Billionen Dollar Marktkapitalisierung. Damit ist der Immobilienmarkt ein zentraler Pfeiler der globalen Wirtschaft, von dem allerdings auch große Krisen ausgehen können.
Beispielsweise kann sich die Stimmung im Immobilienmarkt schnell eintrüben, wenn sich eine Finanz- und Wirtschaftskrise ausbreitet. So gingen im Zuge der US-Hypothekenkrise von 2008 die Ausgaben im US-Bausektor um gut ein Viertel zurück und es dauerte zehn Jahre, bis die alten Rekordausgaben aus dem Jahr 2006 wieder erreicht wurden.
Zinsen und Beschäftigungsentwicklung als Einflussfaktoren
Die Immobilienpreise werden stark von der Geldpolitik der Notenbanken beeinflusst. Sinken die Leitzinsen, führt dies verzögert meist auch bei Hypothekenzinsen zu Rückgängen, so dass sich Kredite besser bedienen lassen. Häuser, Wohnungen oder Bürogebäude werden kurzzeitig erschwinglicher. Allerdings reduziert der dadurch einsetzende Preisaufschwung bei Immobilien die Erschwinglichkeit auch wieder. Die Rechnung für neue Käufer verteuert sich.
Wie in vielen anderen Fällen gingen mit dem Bauboom und der Überhitzung auf dem US-Immobilienmarkt in den Zehnerjahren mit Zinssenkungen der Zentralbank und die Ausweitung der Geldmenge einher.
Seit der Finanzkrise kam noch ein weiterer wesentlicher Aspekt hinzu: das sogenannte Quantitative Easing. Im Billionenbereich kauften die Notenbanken Anleihen, mit meist längeren Laufzeiten, ein. Das drückte neben den Leitzinssenkungen in den Zehnerjahren zusätzlich massiv die längerfristigen Renditen, bis auf Rekordtiefs, und zeitweise im Euroraum sogar unter null Prozent. Dadurch fielen die Hypothekenzinsen, Immobilienpreise haussierten extrem stark.
Die zweite wichtige Komponente ist die Lage am Arbeitsmarkt. Ist dieser stabil, und steigen die Einkommen nach Abzug der Inflation (Realeinkommen), dann lässt sich mehr ausgeben – für den Konsum, aber eben auch für den Wohn-Immobilienerwerb.
Ein stabiler Arbeitsmarkt ist auch Voraussetzung für Stabilität bei Gewerbeimmobilien wie Büros; indirekte Effekte gibt es auch bei Einzelhandelsimmobilien und Hotels. Es wird weniger Kleidung gekauft, die Reiselust sinkt, Budgets für Geschäftsreisen werden reduziert. Sinkende Umsätze bei Handelsimmobilien oder Hotels drücken auf deren Marktwerte.
Bewertung schwierig
Nur ein sehr geringer Anteil des Marktes wird gehandelt bzw. bewertet. Häuser, Wohnungen oder Büros sind eben immobil und heterogen. So stützen sich Veränderungen bei den Preisen in Immobilienindizes in erster Linie auf den jüngsten Umschlag, und damit nicht auf den Gesamtbestand, auch wenn sich viele Indexanbieter um Bereinigungen bemühen.
Die Immobilienpreise auf den einschlägigen Internetseiten der Immobilien-Portale entsprechen zudem nur den Wunschvorstellungen der Verkäufer.
Immobilienwerte schlagen sich auch in Unternehmensbilanzen nieder. Je nach Regulierung und der Anwendung von Bilanzierungsstandards spiegeln sich niedrige (oder höhere) Marktwerte bei Immobilien oft verspätet oder unzureichend wider. Letztendlich bieten sowohl das deutsche Handelsgesetzbuch (Abschreibungen auf Anschaffungskosten bei „dauerhafter Wertminderung“), die international regelmäßig außerhalb der USA angewendeten IFRS-Regeln (Bilanzierung zu sogenannten „fair values“) und die US-GAAP (Wertminderungen vor allem bei ausbleibenden Cashflows) einen breiten Bewertungsspielraum.
Gerade in Immobilien-Krisen sollten Investoren den Buchwerten in den Unternehmensbilanzen nicht Vertrauen. Echte Transaktionen sind aufschlussreicher als Buchwerte in den Bilanzen.
Immobilien als Kapitalanlage
Auch als Assetklasse, unterliegt der Immobilienmarkt starken Schwankungen. Gemessen an den jährlichen direkten Anlagen soll der Markt 2026 laut Schätzungen erstmals seit 2022 wieder die Marke von einer Billion Dollar überschreiten.
Nach MSCI-Daten lag die Größe des investierbaren Marktes, im Jahr 2024, bei 18,80 Billionen US-Dollar, davon gelten 12,6 Billionen Dollar als professionell gemanagt. Vom investierbaren Markt werden dieses Jahr mit erwarteten 898 Milliarden Dollar rund fünf Prozent umgeschlagen.
Wichtige Spieler sind Private-Equity-Gesellschaften. Das Kapital landet in geschlossenen Fonds. Daneben gibt es offene, handelbare Immobilienfonds, die besonders in Deutschland beliebt sind. 2024 wurde eine Größenordnung von 178 Mrd. Euro verwaltet. Dazu kommen Fonds für Privatanleger, die rund 130 Milliarden Euro schwer sind.
Auch am Anleihemarkt werden relativ große Volumina an Immobilientiteln bewegt. Ca. 30% des 120 Billionen Dollar großen Marktsegmentes bezogen sich auf Immobilieninvestitionen.
Dagegen spielen Immobiliengesellschaften (REITs/Real-Estate-Investment-Trusts) am Aktienmarkt keine überragende Rolle. Die weltweit führenden Indizes decken 506 Immobilien-Aktien in 40 Ländern mit einem Volumen 2,3 Billionen Dollar ab. Das sind rund 1,6 Prozent der Gesamtmarktkapitalisierung aller Aktien weltweit.
Immobilieninvestments für Privatanleger
Erwartet man weiter steigende Immobilienpreise und will daran partizipieren, liquide bleiben und langfristige Kredite vermeiden, kann man auch in entsprechende Wertpapiere wie offene Immobilienfonds, REITS oder Aktien von Immobilienunternehmen investieren.
REITs und Aktien von Immobilienunternehmen haben oft relativ hohe Dividendenrenditen. In beiden Fällen hat man mit einem Investment meist ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio erworben,
Da Zinsen einen Einfluss auf Kosten, Finanzierungsbedingungen und den Bewertungsmaßstab zukünftiger Einnahmen haben, reagieren Immobilien-Aktien und REITs allerdings sehr empfindlich auf Zinsschocks.
Offene Immobilienfonds, sind aufgrund von Kündigungsfristen nicht mehr so liquide, wie vor der Finanzkrise. Außerdem partizipiert man aufgrund konservativer Bewertungsansätze oft nicht so stark von Preisanstiegen im Immobiliensektor. Weiterhin sind die laufenden Kosten von aktiven Immobilienfonds mit ca. 1,50% p.a. relativ hoch.
Fazit
Aufgrund der relativ langen Niedrigzinsphase stiegen die Immobilienpreise stark an. Damit sank die Erschwinglichkeit von Immobilien. Dauerte es in Deutschland im Jahr 2015 ca. 15 Jahre bis man eine Immobilie abbezahlt hatte, waren es 2024 bereits 28 Jahre. Im Moment sieht es nicht so aus, dass sich daran etwas ändert.
Aufgrund der demografischen Entwicklung in einigen Volkswirtschaften, kann es in den nächsten Jahren allerdings passieren, dass ältere Hauseigentümer, die Ihre Objekte veräußern wollen nicht die Preise erzielen, die man erwartet, weil einfach nicht genügend jüngere Käufer vorhanden sind, die sich eine selbst genutzte Immobilie leisten können. Es ist auch kein „Automatismus“, dass Immobilienpreise immer steigen, das hat die Finanzkrise gezeigt.
Auch ist eine hohe Immobilieneigentumsquote nicht automatisch mit volkswirtschaftlichem Wohlstand gleichzusetzen. Die höchsten Eigentumsquoten in Europa gibt es in Rumänien und Albanien mit über 90%, in der EU in Italien und Spanien mit jeweils über 70%. Die niedrigsten in der Schweiz (ca. 36%).
Man sollte daher genau prüfen ob man eine lange Kreditphase, einen hohen Kaufpreis, Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer und einen Notar in Kauf nimmt. Geht es um eine gute, flexible Altersvorsorge, mit eher geringen Kosten und ordentlichen Renditen, kann ein diversifiziertes Wertpapierdepot die bessere Lösung sein. Hier können ggfs. auch Immobilieninvestments beigemischt werden.