Einkommen & Vermögen

Immobilie oder Aktien – Alternative mit Tücken

Erben stehen vor der Frage, was sie mit dem Vermögen anstellen, das ihnen unvermittelt zugefallen ist.

Dann läuft es oft auf die Entscheidung hinaus: Immobilie oder Aktien? Experten halten diese Zuspitzung auf eine Alternative allerdings nicht für klug. Ihr Urteil zu drei gängigen Thesen in solch einer Situation.

Kennen Sie die folgenden Sätze aus Diskussionen? „Immobilie, das ist das Einzige, was wirklich vor Inflation schützt!“ „Wer kein Aktiendepot hat, der hat keine Ahnung von Geld!“ Für viele Zeitgenossen ist das überhaupt kein Thema. Wenn am Ende des Monats nichts mehr übrig bleibt, stellt sich die Frage nach der besten Investmentstrategie erst gar nicht. Auch wenn immer wieder vor der Rentenlücke gemahnt wird, beschäftigen sich viele erst dann mit dem Thema Geldanlage, wenn sie plötzlich zu Geld kommen. Aber was tun, wenn Oma Erika einem das lebenslang aufgebaute und abbezahlte Häuschen im Wert von 185.000 Euro vermacht? Behalten oder verkaufen und anlegen?

Viele Jahre kannten die Preise nur eine Richtung

These 1: Behalten, denn eine Immobilie wird nie wertlos und ist der beste Schutz vor Inflation. So oder ähnlich lautet der Rat, vor allem von passionierten Häuslebauern. Sie stecken oft selbst jeden Cent ins Eigenheim, ohne ihn bei der Rentabilität einzurechnen. Tatsächlich zeigt ein Blick auf die langfristige Preisentwicklung von Einfamilienhäusern, die zum Beispiel im German Real Estate Index (GREIX) abgebildet wird, dass der Preis pro Quadratmeter in den letzten Jahrzehnten deutlich gestiegen ist. Im Schnitt lag er 1965 umgerechnet bei 300 Euro, 2022 mussten 5.300 Euro bezahlt werden. Es gab zwar immer wieder längere Seitwärtsphasen, in denen es auch mal ein wenig billiger werden konnte, aber wirklicher Wertverfall war bei diesen Immobilien nie zu beobachten.

„Die letzten Jahre gab es am Immobilienmarkt nur eine Entwicklung und zwar nach oben“, erklärt Stephanie Schimmer, Portfoliomanagerin am Standort Starnberg bei der TOP Vermögen AG. Ein Hauptgrund dafür: Die geringen Zinssätze für Immobiliendarlehen. „Der Markt war leergefegt“, fügt Finanzexpertin Schimmer hinzu, „es ging alles und zwar zu fast jedem Preis weg.“

Der Wind hat sich gedreht

These 2: Verkaufen, denn Betongold ist doch nichts mehr wert. Die Situation hat sich gedreht, Gründe dafür gibt es viele. „Zwei wichtige sind die enorm gestiegenen Bauzinsen und die immer weiter ausgebauten Anforderungen an Sanierungsmaßnahmen“, sagt Claus Walter von der Freiburger Vermögensmanagement (FVM). Heute ist ein Immobilieninvestment kein Selbstläufer mehr. Zum Beispiel muss das Haus von Oma Erika wahrscheinlich in absehbarer Zeit energetisch saniert werden. Die Kosten gehen schnell in fünf- bis sechsstellige Höhen. Das lohnt sich oft nur für selbstgenutzte Immobilien, bei denen Renditeaspekte nicht im Vordergrund stehen.

Schwierig ist die Lage auch jenseits des klassischen Eigenheims. Bei reinen Investmentobjekten wie Mietwohnungen, Gewerbeimmobilien oder Büroflächen sorgen Dinge wie Inflation, Kaufzurückhaltung im stationären Handel und Homeoffice zusätzlich für Probleme. Der Spielraum für Mieterhöhungen ist gering und die Nachfrage vielerorts überschaubar. Die erzielbare Rendite ist stark abhängig von individuellen Faktoren. Um jeden Preis zu verkaufen, ist aber nicht immer der richtige Weg: „Stimmen die Lage, die Mieteinnahmen und die Zukunftsaussichten, kann Betongold weiterhin ein wertvoller und stabiler Baustein in einem Vermögensaufbau sein – an jeder Ecke gibt es das aber nicht“, sagt Vermögensverwalter Claus Walter von der FVM. Einen entscheidenden Nachteil haben Immobilien als Investment generell: Sie sind unbeweglich. „Wer alles nur auf eine Karte setzt und sein ganzes Vermögen zementieren möchte, wird unflexibel“, warnt Walter.

Nervenstärke ist gefragt

These 3: Das Haus verkaufen und in Aktien investieren, das ist einfach unschlagbar. Also verkaufen und alles in einen globalen Börsenindex stecken? „Die durchschnittliche langfristige Wertentwicklung bei einer Anlage in Aktien des MSCI World beträgt 8,6 Prozent per annum“, sagt Stephanie Schimmer von der TOP Vermögen AG. Zu Recht sind daher Aktien eine der attraktivsten Anlageklassen, die dazu noch in der Regel relativ flexibel und ohne große Kosten wieder verkauft werden können. Allerdings warnt die Finanzexpertin auch: „Schwankungen muss man aushalten können.“ Nur wer auch mal einen Börsencrash aussitzen oder sogar als Chance zum günstigen Nachkaufen nutzen kann, wird am Aktienmarkt glücklich.

185.000 Euro allein in einen Börsenindex zu investieren, das wäre eher keine optimale Option. Ähnlich sieht das auch FVM-Fachmann Claus Walter. „Wir raten dazu, verschiedene Anlageklassen zu mischen.“ Im Idealfall heißt das, dass ein Vermögensaufbau nicht nur auf Immobilien beruht, sondern zum Beispiel auch auf Aktien, festverzinslichen Wertpapieren, Edelmetallen und einer ausreichend großen, schnell verfügbaren finanziellen Reserve. Oma Erikas Häuschen allein ist eher keine gute Geldanlage, sondern man muss nüchtern die Lage analysieren, es sich leisten können und nicht nur aus emotionalen Gründen daran festhalten. Die Frage ist also nicht Immobilie oder Aktien, sondern eher, ist sonst noch genug anderes Vermögen da?