Einkommen & Vermögen

Eine Immobilie lässt sich steuerfrei vererben

Erben ist im Normalfall nichts, worauf sich die meisten Menschen freuen. Schließlich musste ein wichtiger und geliebter Mensch gehen.

Wenn aber ein Vermögen und vielleicht noch eine Immobilie in einer begehrten Stadt vererbt wird, ist die Freude nach der ersten Trauer groß. Bis dann die Erbschaftsteuer zuschlägt.

Viele Erben freuen sich zunächst über die geerbte Wohnung in einem beliebten Stadtteil in München, Stuttgart oder Berlin. Spätestens, wenn das Finanzamt dann an die Erbschaftsteuer erinnert, kommt der Schreck. Das Haus oder die Wohnung ist zwar viel wert, für die Steuer fehlt aber das Geld. Liegt der Wert der Erbschaft inklusive der Immobilie über den Freibeträgen von 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner und 400.000 Euro für Kinder, müssen Erben seit diesem Jahr sogar mit einer deutlich höheren Erbschaftsteuer rechnen, weiß Samir Zakaria, Immobilienexperte und Vermögensverwalter bei der Hansen & Heinrich AG.

Neues Verfahren zur Wertermittlung

Die Bundesregierung hat mittlerweile eine Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts umgesetzt, das 2006 ein neues Berechnungsverfahren forderte. Seitdem muss der tatsächliche Wert einer Immobilie versteuert werden. Zuvor wurde ein deutlich niedrigerer sogenannter Einheitswert angenommen. „Nachdem die Preise in den letzten Jahren so stark gestiegen sind, dürften einige Immobilienwerte über den Freibeträgen liegen, vor allem in den Großstädten“, meint Zakaria.

Viele Erben haben Angst, dass sie ihr Elternhaus oder die geerbte Wohnung verkaufen müssen, um die anfallende Erbschaftsteuer bezahlen zu können. Gerade in der jetzigen Zeit mit fast flächendeckend fallenden Immobilienpreisen ist das kein gutes Geschäft. „Da ist viel Panikmache dabei“, meint Carmen Bandt von der Kidron Vermögensverwaltung in Stuttgart. Ein Zwangsverkauf sei in vielen Fällen überhaupt nicht notwendig.

Kredit aufnehmen für die Steuer

„Wenn die Wohnung oder das Haus abbezahlt ist, kann man für die Erbschaftsteuer einen Kredit aufnehmen. Als Sicherheit dient die Immobilie“, sagt Bandt. Bei vermieteten Objekten lässt sich der Kredit mit den Mieteinnahmen zurückzahlen. Sind noch Schulden auf dem Haus, müssen diese ohnehin vom Immobilienwert abgezogen werden. Dann rutscht man vielleicht wieder unter den Freibetrag.

Eine zweite Möglichkeit ist das Gespräch mit dem Finanzamt. „Wenn ein vermietetes Haus oder eine Mietwohnung verkauft werden müsste, damit der Erbe die Steuer bezahlen kann, kann das Finanzamt die Zahlung zinslos für bis zu zehn Jahre stunden“, erklärt Bandt. Eine Sonderregel gilt auch, wenn der Erbe das elterliche Haus oder die Wohnung selbst bewohnt. Bei diesem sogenannten Familienheimprivileg fällt keine Erbschaftsteuer an, wenn nach dem Erbfall der Ehepartner oder eines der Kinder innerhalb von sechs Monaten in die geerbte Immobilie einzieht. Außerdem müssen sie mindestens zehn Jahre darin wohnen bleiben und das Elternhaus darf nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche haben. Doch selbst dann wird es günstiger. Versteuert wird nur, was über diese Fläche hinausgeht. „Das ist vor allem für diejenigen gedacht, die das Elternhaus übernehmen wollen“, begründet Bandt die Ausnahme.

Schenkung auf Raten

Auch wenn die Erbschaftsteuer die Erben finanziell überfordern würde, kann das Finanzamt die Steuer auf einen späteren Zeitpunkt verschieben. „Auf jeden Fall sollte man in solch einer Situation mit den Behörden und einem Steuerberater oder Anwalt sprechen“, empfiehlt Bandt.

„Möglich wäre auch, die Immobilie rechtzeitig an die Kinder zu verschenken“, ergänzt Zakaria. Das sollte schrittweise erfolgen, denn „nach zehn Jahren kann der Steuerfreibetrag erneut eingesetzt werden. Daher ist eine frühzeitige Übertragung sinnvoll, wenn der Wert deutlich über den Schenkungsfreibeträgen liegt“, sagt Zakaria. Wer frühzeitig anfängt, kann so auch teure Immobilien steuerfrei übertragen. Dabei lassen sich die Eigentümer, meist die Eltern, ein Nießbrauchrecht einräumen. Sie können dann lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben.

„Die Schenkung sollte immer ein Anwalt ausarbeiten“, rät Zakaria. Dann ließen sich auch Einzelheiten wie ein Rückfallrecht, ein Verkaufsverbot oder die Vermietung der Immobilie, so dass bei einem Umzug in ein Seniorenheim der Schenker weiter die Mieteinnahmen bekommt, regeln. Zudem mindert der Nießbrauch den Wert der Immobilie und damit die Schenkungsteuer.

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