Es gilt als sicher, dass die Zinsen weiter steigen. Gleichzeitig gehen die Baukosten massiv nach oben. Für Eigentümer von selbst genutzten Immobilien wie für Kapitalanleger ist das zusammen mit dem hohen Preisniveau am Immobilienmarkt ein gefährlicher Mix.
Die jüngste Entwicklung bei den Bauzinsen dürfte für viele angehende Immobilieninvestoren ein Schock sein. Sie stellen sich die Frage, ob daraus eine Gefahr für den Immobilienmarkt entstehen kann.
Lag der Zins für ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung zu Beginn dieses Jahres noch bei einem Prozent, so waren es Mitte März, also nur zweieinhalb Monate später, bereits 1,70 Prozent. Noch bevor die Notenbanken überhaupt zum ersten Mal an der Zinsschraube gedreht hatten. „Rund 0,3 Prozentpunkte dieses Anstiegs sind zwar auf die Europäische Zentralbank zurückzuführen. Sie hat den Risikopuffer für Banken bei Baudarlehen erhöht“, erklärt Ingo Schweitzer von der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG in Kaufbeuren. Doch ist der Anstieg bei den Bauzinsen damit noch nicht vorüber.
Preise sind längst nicht mehr günstig
Angesichts der anhaltend hohen Inflation, angetrieben durch die stark gestiegenen Energiepreise, gilt es als sicher, dass die Notenbanken an der Zinsschraube drehen werden. „Mit einem Anstieg auf zwei bis 2,5 Prozent ist bis ins kommende Jahr hinein schon zu rechnen“, warnt Andreas Glogger von der Glogger & Partner Vermögensverwaltung GmbH in Krumbach. Diese steigenden Zinsen treffen nun auf einen Immobilienmarkt, auf dem die Preise bereits nicht mehr günstig sind. So kommt die Bundesbank zu dem Ergebnis, dass die Immobilienpreise in deutschen Städten im vergangenen Jahr zwischen 15 und 40 Prozent überteuert waren.
„Der starke Preisanstieg der vergangenen Jahre ist eine Folge der immer weiter gesunkenen Zinsen“, sagt Schweitzer. Damit haben Immobilieninvestoren immer niedrigere Mietrenditen akzeptiert. „Die liegen inzwischen zum Teil bei nahe oder sogar unter null Prozent“, informiert Glogger.
Trendumkehr bei der Wertentwicklung möglich
Steigen die Zinsen nun, ist die Gefahr groß, dass es in die andere Richtung geht. „Sie müssen bedenken, dass ein Investor bei einem Zinsanstieg um einen Prozentpunkt eine entsprechend höhere Mietrendite braucht, um seine Immobilie nach einem bestimmten Zeitraum schuldenfrei zu haben“, erklärt Schweitzer. Er rechnet vor: „Wenn Sie also statt einer Mietrendite von drei Prozent nun vier Prozent brauchen, entspricht das einem Anstieg um 33 Prozent.“ Bei gleicher Miete sinkt damit der Immobilienwert um 25 Prozent.
Gleichzeitig geht bei steigenden Zinsen die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern zurück, da die Finanzierung teurer wird. „Dazu kommen aktuell die steigenden Baukosten aufgrund der gestiegenen Energiepreise und der Lieferkettenprobleme sowie die immer strengeren energetischen Standards. Sie können nochmal zusätzliche Kosten verursachen“, so Glogger weiter. „All das macht Immobilieninvestments aktuell zu einem erheblichen Risiko, weshalb niemand mehr die Finanzierung auf Kante nähen sollte.“
Größerer Finanzpuffer erforderlich
Häuslebauer, egal ob für den Eigenbedarf oder als Investition, sollten bei der Finanzierung nun einen höheren Puffer berücksichtigen. „Wir empfehlen zumindest 30 Prozent Eigenkapital und zudem rund 1.000 Euro nicht verplante laufende Liquidität, um höhere Baukosten oder höhere Zinsen bei der späteren Anschlussfinanzierung sicher bedienen zu können“, rät Glogger.
Überwiegen schon die Risiken?
Die Kernfrage aber lautet, ob der Markt für Investitionen in Immobilien überhaupt noch attraktiv ist. Überwiegen vielleicht schon die Risiken? „Ich würde derzeit, wenn überhaupt, dann nur noch für den Eigenbedarf dieses Risiko eingehen“, meint Schweitzer. Auch Glogger rät zur Vorsicht. „Als Investor müssen Sie einerseits bedenken, dass Zinsen und Baukosten steigen, das Mietniveau kann jedoch nicht unbegrenzt erhöht werden.“ Da der Immobilienmarkt keine Einbahnstraße ist, sollten sich Anleger eine Investition am Immobilienmarkt derzeit folglich sehr gut überlegen. Bei den derzeit noch hohen Preisen bietet sich vielleicht eher ein Verkauf an.