Steigende Bauzinsen und explodierende Kosten machen Investitionen in Immobilien unrentabler.
Gleichzeitig haben potenzielle Mieter durch die Inflation wenig Spielraum, um mehr zu zahlen, sagt Andreas Glogger, Geschäftsführer und Inhaber bei der GLOGGER & PARTNER Vermögensverwaltung GmbH mit Standorten in Krumbach und Stuttgart.
Erleben wir gerade das Platzen der Immobilienpreisblase?
Momentan stagnieren die Preise. Das dürfte wohl auch eine Zeit so bleiben. Aber einen plötzlichen Verfall des Bewertungsniveaus sehen wir eher nicht. Objekte in guten Lagen werden nicht plötzlich zu Schnäppchen. Ein Platzen einer Preisblase wie in den USA ist definitiv nicht in Sicht. Dort waren die Voraussetzungen auch andere. Allerdings ist der Spielraum für Wertsteigerungen hierzulande insgesamt begrenzt, da die Nachfrage der Käuferseite aufgrund von Inflation und steigendem Zinsniveau geringer wird.
Sind Immobilien denn grundsätzlich ein gutes Investment in Inflationszeiten?
Da muss man differenzieren zwischen dem selbstgenutzten Eigenheim und einem reinen Anlageobjekt, das einen Mieter braucht. Sind die eigenen vier Wände abbezahlt oder zumindest mit langfristiger Perspektive und ausreichenden Reserven solide finanziert, ist das unter dem Strich eher positiv. Auf der Investmentseite stehen wir gerade vor der Frage, was kann ein Mieter angesichts des ja praktisch überall steigenden Preisniveaus noch fürs Wohnen zahlen? Das Mietsteigerungspotenzial, mit dem Immobilienbesitzer die Inflation durch Mehreinnahmen ausgleichen können, dürfte sehr begrenzt sein. Gleichzeitig haben sich die Preise am Immobilienmarkt in den letzten Jahren auf ein so hohes Niveau geschraubt, dass weitere Steigerungen vor dem aktuellen Hintergrund in den meisten Regionen erstmal eher unwahrscheinlich sind.
Hoffnung auf rückläufige Inflation
Wird diese Situation ewig dauern?
Insgesamt gehen wir davon aus, dass zumindest die Inflation einen temporären Charakter hat. In zwei Jahren könnte sie wieder rückläufig sein. Außerdem dürfte sich die derzeitige Überlastung der Handwerker in der Baubranche bis dahin abkühlen. Es wäre auch gut, wenn die Fantasieangebote, die hier zum Teil gemacht werden, sich wieder normalisieren. Ein Beispiel: Wenn eine Steckdose plötzlich das Vier- bis Fünffache des üblichen Preises kosten soll, zeigt dass, zu welchen Ausuferungen der Immobilienboom der letzten Jahre geführt hat.
Gibt es überhaupt noch attraktive Anlageimmobilien?
Im Moment gilt eher: Abwarten, Tee trinken und auf ein Schnäppchen aus dem Bestand hoffen. Da Neubauprojekte derzeit Planungsrisiken auf der Kostenseite von 30 bis 40 Prozent haben, ist hier eine solide Kalkulation nahezu unmöglich. Unter den momentanen Gegebenheiten wird es eher schwierig sein, das an potenzielle Mieter weiterzugeben. Somit geht die Gleichung zur Ertragsperspektive einfach nicht mehr auf.
Kosten im Neubau laufen aus dem Ruder
Was bedeutet das für neue Investments in Wohnraum?
Viele Neubauprojekte liegen gerade auf Eis oder werden eingestellt. Die Knappheit bei Handwerkern hat neben der Inflation bei Baumaterialien dazu geführt, dass die Kosten selbst bei schon lange durchkalkulierten Vorhaben aus dem Ruder laufen. Wenn dann noch die Finanzierung nicht bereits fixiert worden ist, kommen dazu noch die zuletzt deutlich gestiegenen Baugeldzinsen.
Nicht nur die Preise im Bausegment steigen, sondern auch die Anforderungen an die Energieeffizienz. Welche Folgen hat das?
Es gibt viele tolle Ideen, wie energiesparend und CO2-neutral unsere Zukunft werden soll, nur kostet das halt auch alles Geld. Als Investor drängt sich einem angesichts immer neuer Auflagen dann schon die Frage auf, ob es noch die Mieter dazu gibt, die sich so etwas leisten können, damit am Ende auch eine vernünftige Ertragsperspektive steht. Kaum einer unserer Kunden, die es zusammen auf ein Immobilienportfolio von rund 40.000 Quadratmetern bringen, hat momentan Interesse, hier Geld zu investieren. Ob so das politische Ziel von mehr bezahlbarem Wohnraum erreicht werden kann, ist zumindest aus unserer Perspektive fraglich.