Finanzielle Freiheit im Alter und trotzdem in der eigenen Immobilie wohnen bleiben können. Das versprechen Anbieter von sogenannten Teilverkaufsmodellen. Doch die Angebote lohnen sich längst nicht für jeden Immobilienbesitzer, zumal es Alternativen gibt.
Noch mal eine Weltreise machen oder den Kindern Startkapital schenken. Die eigenen vier Wände noch mal so richtig schön renovieren oder das viel zu groß gewordene Haus gegen eine zentral gelegene Wohnung tauschen – die Wünsche vieler Menschen, die kurz vor der Rente stehen, sind vielfältig.
„Gerade Seniorinnen und Senioren wollen aktuell die Wertzuwächse, die das Haus oder die Wohnung über die letzten Jahrzehnte erfahren hat, nutzen, um jetzt das Leben zu genießen“, weiß Fabian Thaler, Immobilienexperte bei der Vermögensverwaltung TOP Vermögen AG in Starnberg. Doch oftmals sind die finanziellen Spielräume im Alter nicht gegeben. Die eigene Immobilie macht nach Angaben des Immobilien- und Finanzierungsvermittlers Planethome bei den über 50-Jährigen in Deutschland schon mehr als 60 Prozent des vorhandenen Vermögens aus. Bei den über 70-Jährigen sind es mehr als 70 Prozent. Viele dieser Eigenheime sind abbezahlt, doch die Besitzer verfügen nur auf dem Papier über ein stattliches Vermögen. Ist die Rente knapp, können sie sich oft Sonderwünsche nicht erfüllen. Im Gegenteil: „Eine alte Immobilie verschlingt beständig Geld für Instandhaltung und Reparaturen“, sagt Thaler. Das Haus zu verkaufen, ist eine Möglichkeit. Doch das wollen viele Eigentümer nicht. „Der Wunsch, in der eigenen Immobilie alt werden zu können, ist groß“, weiß der Vermögensexperte.
Das halbe Heim zu Geld gemacht
In diese Lücke stoßen seit ein paar Jahren findige Anbieter wie Wertfaktor, Engel & Völkers LiquidHome, Deutsche Teilkauf oder Heimkapital. Sie bieten Immobilieneigentümern an, zwischen 30 und 50 Prozent des Hauses oder der Wohnung zu kaufen. Die früheren Allein-Eigentümer bekommen dafür ein sogenanntes Wohn- oder Nießbrauchrecht. Das bedeutet, sie dürfen in ihrem Haus wohnen bleiben und es sogar vermieten und die Mieteinnahmen kassieren. Zudem bekommen Sie das Geld für den verkauften Teil sofort auf ihr Konto überwiesen und können sich davon ihre Wünsche erfüllen. Meist wird zudem ein Rückkaufsrecht vereinbart. Das bedeutet, die Eigentümer oder die Kinder können den veräußerten Teil irgendwann zurückkaufen.
Nutzungsentgelt kann teuer werden
Das klingt zunächst einmal gut, „doch einige der Modelle haben einen Haken“, warnt Ingo Schweitzer, Vorstand der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG aus Kaufbeuren im Allgäu. So müssen die Bewohner für den verkauften Teil an den neuen Mit-Eigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen. „Das ist eigentlich nichts anderes als eine Miete oder ein Zins für ein Darlehen“, sagt Schweitzer. Das Problem dabei: Die Höhe des Entgeltes ist meist nur für wenige Jahre festgeschrieben. Dann können die Anbieter es anpassen. Je nach Vertrag richtet sich die Erhöhung nach der Inflation oder dem Referenzzins des 3-Monats-Euribor, dem Zinssatz, zu dem sich Banken Geld leihen. „Das entspricht dann einem variablen Zins und ist für den ehemaligen Eigentümer der Immobilie nicht mehr planbar“, warnt Schweitzer. Bei steigenden Zinsen und Inflationsraten kann das teuer werden.
Darlehen ist oft deutlich günstiger
Wer für ein Viertel seiner 600.000 Euro teuren Immobilie 150.000 Euro ausbezahlt bekommt, zahlt rund 700 Euro im Monat Nutzungsentgelt. Selbst wenn die Höhe für zehn Jahre festgeschrieben ist, fließt so die Hälfte des ausgezahlten Betrags an den Anbieter zurück. Außerdem fallen bei einem späteren Verkauf des verbliebenen Teils der Immobilie weitere Gebühren an. „Es lohnt sich, die Angebote genau durchzurechnen“, mahnt Immobilienexperte Thaler. Oft stelle sich heraus, dass ein Immobiliendarlehen einer Bank deutlich günstiger ist.
Verrentung in Deutschland wenig verbreitet
Alternative Modelle wie die Immobilienverrentung mit Nießbrauch, lebenslangem Wohnrecht oder Leibrente sind in Deutschland kaum verbreitet. „Diese Modelle haben den Nachteil, dass die Rente oder der Nießbrauch den Wert der Immobilie für den Käufer deutlich verringert“, weiß Thaler. Die Verkäufer bekommen also weit weniger ausbezahlt als die Immobilie bei einem regulären Verkauf erzielen würde. Nur sehr langfristig denkende Kapitalanleger ließen sich in der Regel auf eine solche Konstellation ein. „Sinnvoll können solche Verkäufe innerhalb der Familie oder im Bekanntenkreis sein“, rät Thaler. Das sei zumeist günstiger und könne sich sogar steuerlich auszahlen.