Was bremst den Einstieg ins Wohneigentum?

Obwohl die Bedingungen für den Erwerb von Wohneigentum wegen der niedrigen Zinsen nach wie vor günstig sind, sinkt die Zahl der Ersterwerber. Außerdem werden die Käufer beim Einstieg ins Wohneigentum immer älter. Daran sind nicht nur die gestiegenen Immobilienpreise schuld.

Diese Schlussfolgerungen ziehen die Autoren des Accentro IW-Wohnkostenreports 2019. Sie haben dazu Daten des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP) ausgewertet.

Diese jährliche Haushalts- und Personenbefragung umfasst auch den Erwerb von Wohneigentum. Die meisten Immobilien, das verwundert zunächst nicht, werden in kleineren Gemeinden erworben. Dort ist die Wohneigentumsquote ohnehin höher als in den Großstädten. Im deutschlandweiten Durchschnitt lag sie in Gemeinden mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern bei 35 Prozent. In den Metropolen mit mehr als 500.000 Menschen betrug diese Quote sogar nur 28 Prozent. In den kleinen Gemeinden und Dörfern wohnen dagegen zwei Drittel der Einwohner im Eigentum, in den mittelgroßen ist es die Hälfte, so die Auswertung im IW-Wohnkostenreport.

Niedrige Zinsen bewirkten keine Ausweitung

Auffällig sei aber, dass die Zahl der Ersterwerber sinkt. Die Schlussfolgerung der Autoren: Nur wenige Haushalte können die günstigen Finanzierungsbedingungen für einen Immobilienkauf nutzen. Der Rückgang ist aber nicht in den Großstädten zu suchen. Dort ist der Anteil der Ersterwerber ohnehin gering und seit 1990 annähernd konstant. Vor allem die sinkende Zahl von Ersterwerbern auf dem Lande hat zu der beobachteten Entwicklung geführt. Der Wohnkostenreport erklärt dies auch mit dem negativen Wanderungssaldo der kleineren Gemeinden an die größeren kreisfreien Städte. Mit Ausnahme eines kurzen Anstiegs der Ersterwerberzahlen zu Beginn der 2010er Jahre haben die historisch niedrigen Zinsen also nicht zu einer Ausweitung des Wohneigentums geführt.

Haushalte entscheiden sich immer später

Dazu kommt ein weiterer Trend: Der Einstieg ins Wohneigentum erfolgt immer später. Zudem sind die Ersterwerber in den Großstädten älter als in den kleineren Gemeinden, im Durchschnitt etwa 2,5 Jahre. Das wiederum könnte im Zusammenhang mit einem anderen Trend stehen, den die Immobilienexperten des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) ausgemacht haben: Haushalte, die zum ersten Mal Wohneigentum bilden, besitzen heute durchschnittlich höhere Einkommen als früher. Vor allem seit 2012 ist dieser Trend zu beobachten. Verglichen wurde dazu das reale, also preisbereinigte Netto-Haushaltseinkommen der Ersterwerber. 2017 betrug es 3.100 Euro. Im langjährigen Durchschnitt der Jahre 1990 bis 2017 waren es hingegen nur 2.900 Euro.

Hohe „Eintrittskosten“ halten weniger Vermögende ab

Diese Entwicklungen seien nur auf den ersten Blick überraschend, heißt es im Wohnkostenreport. So sind zwar die Finanzierungskosten, sprich die Darlehenszinsen, gesunken, im Gegenzug stiegen aber die „Eintrittskosten“. Gemeint sind die Erwerbsnebenkosten für den Notar, die Grundbucheintragung, den Makler und die Grunderwerbssteuer sowie das erforderliche Eigenkapital. Sie hängen vom Kaufpreis ab und können nicht mit finanziert werden. Mit den Erwerbsnebenkosten, die je nach Bundesland bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können, erschwere Deutschland im Vergleich zu den Nachbarstaaten wie den Niederlanden oder den skandinavischen Ländern erheblich den Zugang zu Wohneigentum.

So hänge der Eigentumserwerb zunehmend davon ab, dass die Haushalte bereits über Vermögen verfügen oder die Eltern in der Lage sind, Geld zu leihen. „Somit wird gerade Haushalten mit geringem oder mittlerem Einkommen die Chance auf den Eigentumserwerb und damit auf die Vermögensbildung genommen und die Vermögensungleichheit steigt“, schreiben die Autoren der Studie.