Immobilienbesitz hat besonders für die Altersvorsorge schon immer eine große Bedeutung. Für über 80 Prozent der Immobilieneigentümer ab 50 Jahren ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung dabei ein wesentlicher Bestandteil.
Doch das Kapital ist im wahrsten Sinne des Wortes eingemauert. Oft fehlt es an Liquidität, um neue Wünsche oder das tägliche Leben zu finanzieren. Damit sinken meist Lebensqualität, Flexibilität und somit die Möglichkeit, das Leben vor allem im Alter unabhängiger zu gestalten.
Für mehr als ein Drittel der Immobilieneigentümer macht ihr Haus- oder Wohnungsbesitz über 75 Prozent ihres Gesamtvermögens aus. Damit können sie drei Viertel ihres Vermögens nicht flexibel zur Gestaltung ihres Lebens nutzen. Fast jeder fünfte Immobilieneigentümer ist zudem unzufrieden mit seinen verfügbaren finanziellen Mitteln.
Aktuell gibt es ca. 1,5 Millionen Haushalte in Deutschland, die auf Grund des Immobilieneigentums zwar vermögend sind, aber nur sehr geringe laufende Liquidität zur Verfügung haben. Das Umfeld aus
- über die letzten 40 Jahre im Durchschnitt konstant gestiegenen Immobilienwerten
- längerer Lebenserwartung mit gestiegenen Ansprüchen
- unterproportional verfügbarem Einkommen im Alter
- immer strengeren Rahmenbedingungen der Banken bei der Kreditvergabe an ältere Menschen
führt zur Notwendigkeit, Lösungen zur Liquiditätsgenerierung für ältere Immobilieneigentümer zu schaffen.
Aus der eigengenutzten Immobilie liquide Mittel freizusetzen, war bislang kaum möglich. Vollständiger Verkauf oder Konsumverzicht, wenn man die Immobilie im Ganzen behalten wollte, das waren die Optionen. In beiden Fällen eine ungünstige Entscheidung. Lediglich 41 Prozent der Immobilienbesitzer ab 50 Jahren sehen die Option, sich einzuschränken, um im Alter die Höhe an frei verfügbarem Geld zu steigern. Gleichzeitig wollen sich weit mehr als drei Viertel der über 60-Jährigen im Alter überhaupt nicht mehr räumlich verändern.
Etablierte Konzepte in den USA und Großbritannien
In Großbritannien und in den USA haben sich unter der Überschrift „Eat your bricks“ bereits seit vielen Jahren Möglichkeiten entwickelt, die dort inzwischen feste Bestandteile der Altersversorgung bilden. Überwiegend handelt es sich dabei um sogenannte Reverse Mortgage- oder Lifetime Mortgage-Lösungen, in Deutschland als Umkehrhypothek bekannt. Dabei wird die Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen verwendet, für das weder Zins noch Tilgung geleistet werden und dessen Rückzahlung erst bei Tod aus dem Verkaufserlös der beliehenen Immobilie erfolgt.
Versuche mit Umkehrhypothek scheiterten in Deutschland
Insbesondere bei hohem Zins haben diese kapitaldienstfreien Darlehen den erheblichen Nachteil einer rasant anwachsenden Darlehensvaluta. Als vor circa zehn Jahren eine Reihe von Anbietern Umkehrhypotheken mit einer Verzinsung um die sechs Prozent in Deutschland an den Markt gebracht hatten, konnten sich diese nicht etablieren und sind wieder vom Markt verschwunden.
Heute, mehr als zehn Jahre später, entwickelt sich im oben beschriebenen Umfeld ein völlig neues Spektrum von Lösungen. Lösungen, die mit sehr unterschiedlichen Funktionsweisen operieren.
Leibrente
Anbieter von Leibrentenmodellen zahlen ihren Kunden eine lebenslange (monatliche) Leibrente aus deren Immobilie. Die Höhe der Rente wird dabei abhängig vom Alter des Eigentümers sowie vom Verkehrswert der Immobilie kalkuliert. Da dabei der Wert des Wohnrechts sowie Kosten unter anderem für die Instandhaltung abgezogen werden, fällt die monatliche Rente oftmals überraschend gering aus und muss überdies in der Regel versteuert werden. Leibrentenmodelle sind irreversibel: Wenn zum Beispiel die Erben die Immobilie später doch selbst nutzen möchten, ist dies nicht möglich. Vorteilhaft für den ehemaligen Eigentümer ist allerding, dass er keinerlei laufende Kosten, insbesondere nicht die laufende Instandhaltung, zu tragen hat.
Nießbrauch
Ähnlich dem Modell der Leibrente funktionieren die Nießbrauchsmodelle. Auch hierbei findet mit Vertragsabschluss ein vollständiger Eigentumsübergang an den Erwerber der Immobilie statt, der dem ehemaligen Eigentümer zusätzlich zu einer Einmalzahlung ein lebenslanges, unentgeltliches Nießbrauchrecht an seiner Immobilie gewährt. Bei der Kalkulation der Einmalzahlung werden – ähnlich der Leibrente – vom Verkehrswert der Immobilie Abschläge entsprechend der statistischen Lebenserwartung der Nießbrauchsberechtigten vorgenommen. Auch dieses Modell ist irreversibel. Geringe Transparenz in den Berechnungen führt oftmals zu Unstimmigkeiten bei der Preisfindung zwischen Käufer und Verkäufer.
Immobilien-Teilverkauf
Einen anderen Ansatz verfolgt das Modell des Immobilien-Teilverkaufs. Diese Form der Immobilienverrentung bietet mehr Flexibilität als die zuvor beschriebenen Modelle. Beim Immobilien-Teilverkauf erfolgt die Liquiditätsgenerierung in Höhe des vom Eigentümer gewünschten bzw. benötigten Betrags. Basierend auf dem Auszahlungswunschbetrag und Verkehrswert der Immobilie erwirbt der Käufer einen Miteigentumsanteil von bis zu 50 Prozent der Immobilie und gewährt dafür – anders als beim Nießbrauchsmodell – einen entgeltlichen Nießbrauch. Weil der Kauf zum gutachterlich festgestellten Verkehrswert und somit ganz ohne Abschläge für die Lebenserwartung der Verkäufer erfolgt, erhält der Käufer im Gegenzug für die Nießbrauchsgewährung eine Nutzungsgebühr, vergleichbar mit einer anteiligen Miete.
Jederzeit Rückkauf möglich
Die Teilverkäufer sind damit weiterhin zu 100 Prozent wirtschaftliche Eigentümer und haben die alleinige Handhabe über ihr Zuhause. So besteht insbesondere die Möglichkeit zum jederzeitigen Rückkauf des zuvor verkauften Anteils. Wird hiervon nicht Gebrauch gemacht, erfolgt der gemeinschaftliche Verkauf mit quotaler Erlösverteilung bei Ableben der Teilverkäufer oder auf deren Wunsch. Dabei kann der Teilverkäufer die Wertsteigerung seines Anteils für sich weiterhin nutzen. Für die gesamte Abwicklung des gemeinsamen Verkaufs bzw. des Rückkaufs erhalten die Anbieter zusätzliche Entgelte.
Auf unterschiedlichen Wegen zu mehr Liquidität
Fazit: Die Nachfrage nach Lösungen unter der Überschrift „Immobilienrente“ nimmt zu. Sowohl der Immobilien-Teilverkauf, der den tendenziell selbstbestimmteren Teil der Zielgruppe anspricht und eine hohe Flexibilität bietet, als auch die Modelle der Familie Leibrente/Nießbrauch, die sich an sehr sicherheitsorientierte Kunden richten, sind gute Wegbereiter, um der älteren Generation Liquidität zur Verfügung zu stellen, zu der ohne Auszug und Verkauf der Immobilie kein Zugang bestünde.
Gastautor Christian Kuppig ist Managing Director der EV LiquidHome GmbH.
Die Angaben zu den Immobilienbesitzern beruhen auf den Ergebnissen einer INSA-Studie im Auftrag der Engel & Völkers LiquidHome mit einer Befragung von über 1000 Immobilienbesitzern älter als 50 Jahre.