Grundsätzlich gehört zu einer Blasenbildung in einem Marktsegment neben stark steigenden Preisen auch eine Erhöhung der Kosten für das eingesetzte Kapital.
Durch die Verdreifachung der Zinsen bei Darlehen für Immobilien in einem extrem kurzen Zeitraum erfüllt sich der Traum vom Eigenheim in manchen Fällen nicht, muss verschoben werden oder die Anschlussfinanzierung führt zu einer erhöhten monatlichen Belastung. Dadurch sortiert sich auch der Wohnungsmarkt neu.
Weniger Kaufinteressenten für Immobilien, dafür aber eine Nachfrageerhöhung bei Mietobjekten. In 90 Prozent der deutschen Großstädte stiegen die Mieten gegenüber dem Vorjahr an. Häufig wird es als problematisch verordnet, dass die Quote der Immobilieneigentümer in Deutschland relativ niedrig ist. Kürzlich war auch zu lesen, dass die niedrige Eigentumsquote „alarmierend“ sei.
Kein Indiz für Wohlstand
In einigen Kulturkreisen ist der prozentuale Anteil des Immobilieneigentums traditionell sehr hoch. Die höchsten Anteile liegen in Europa in Albanien mit 96,5 Prozent, in Rumänien mit 96,1 Prozent, in der Slowakei mit 92,3 Prozent und Kroatien mit 91,3 Prozent. Portugal, Spanien und Italien liegen bei 77, 75 und 72 Prozent. Deutschland folgt fast am Ende mit knapp 50 Prozent vor dem Schlusslicht Schweiz mit 41 Prozent.
Man kann daran erkennen, dass nicht unbedingt die Länder an der Spitze stehen, die durch stabile Volkswirtschaften oder hohes Wirtschaftswachstum auffallen. Man könnte sogar behaupten, dass ein etwas niedrigeres Wohlstandspotential eher eine hohe Eigentumsquote fördert. Häufig sind diese hohen Quoten auch ein Ausdruck des Misstrauens gegenüber den eigenen Regierungen, mangelhafter Rechtsvorschriften im Immobiliensektor, schlechter Lebensverhältnisse, die zwingend eine vergleichsweise sichere Wohnungssituation erfordern, oder schlicht eines nicht wirklich vorhandenen Immobilienmarktes. Auch die Qualität der Objekte, die Wasser- und Stromversorgung und baurechtliche Auflagen bleiben unberücksichtigt.
Kreditstruktur spielt eine Rolle
Aus solchen Statistiken lässt sich auch nicht ableiten, wie stark die Immobilien kreditiert und wie die Finanzierungen strukturiert sind. Auch mit Grundschuld oder Hypothek gegebenenfalls hoch belastete Immobilien gehören den eingetragenen Eigentümern. Hinzu kommt, dass in einigen Ländern die Immobilie eine so hohe gesellschaftliche Relevanz hat, dass mehrere Generationen über Bürgschaften und Eigenkapital in einen Immobilienkredit involviert sind. Hieraus ergeben sich bei Schieflagen allerdings auch deutlich negativere Konsequenzen, weil ein größerer Personenkreis betroffen sein kann.
Nicht alles auf eine Karte setzen und klein anfangen
Wer trotzdem von der Sicherheit einer Immobilie überzeugt ist, sollte früh mit einer kleinen Eigentumswohnung anfangen. Dafür sind die absoluten Kosten eher beherrschbar. Es geht dabei nicht darum, dass man in die Wohnung investiert, in der man später eine Familie gründen möchte. Man spart sich ein Faustpfand für ein weiteres Objekt an. Die kleinere Wohnung ist schneller finanziert, man kann dann prüfen, ob man das Objekt veräußert oder vermietet, um entweder mehr Startkapital für eine größere Wohnung oder ein zusätzliches Beleihungsobjekt für den späteren Kauf einer größeren Wohnung zu haben. Außerdem hat man bereits gelernt, auf Konsum zu verzichten, und ist eine monatliche Belastung durch eine Kredit- oder Sparrate gewöhnt.
Klimarisiken, Energiekosten und Bauauflagen
Dabei müssen auch in unseren Breitengraden Klimarisiken stärker berücksichtigt werden. Die Auswirkungen von Starkregen und damit verbundenen Hochwasserereignissen nehmen zu. Der Temperaturanstieg sorgt in Innenstadtlagen zunehmend für Hitzestaus aufgrund der Verdichtung von Wohnraum. Entsprechende Bau- und Sanierungskosten durch vorgeschriebene Dämmungen, Belüftungs- oder Klimasysteme müssen berücksichtigt werden und haben zunehmende Relevanz für den Energieverbrauch bei Heizung oder Kühlung.
In exponierten Lagen müssen zudem die Versicherungskosten kalkuliert werden. Versicherungen bieten häufig einen kompletten Elementarschutz nicht aktiv an, da es sich um ein hohes, schwer zu berechnendes Risko handelt. Gegebenenfalls schließen sie auch bestimmte Schäden aus. Käufer von Ferienimmobilien in Spanien, Frankreich und Portugal sollten den Versicherungsschutz prüfen und beispielsweise höhere Prämien für das Waldbrandrisiko einkalkulieren. Eigentümer, die bereits seit Jahrzehnten eine Immobilie bewohnen oder vermieten, sollten überprüfen, ob der Versicherungsschutz noch den aktuellen Rahmenbedingungen entspricht. Natürlich wird eine Versicherungsanpassung mit höheren Prämien verbunden sein, aber Schäden am Haus erreichen schnell einen fünfstelligen Betrag.
Emotionen weglassen, mittelfristig planen
Handelt es sich um ein Investment, sollte man den persönlichen Geschmack ignorieren und derzeit eher in kleinere Objekte in B-Lagen nicht ganz so charismatischer Städte investieren. Das Objekt sollte aber energetisch grundsaniert sein und öffentliche Verkehrsmittel sollten sich in einer erträglichen Distanz befinden. Nur so sind noch akzeptable Renditen oder der erste Schritt in Richtung Immobilieneigentum möglich, ohne sich dabei zu großen finanziellen Risiken auszusetzen. Eine billige Immobilie kaufen, sie schnell sanieren und dann wieder verkaufen – das klappt bei den heutigen staatlichen Auflagen, Materialpreisen, Lieferengpässen, längeren Wartezeiten für Baugenehmigungen und Fachkräftemangel nicht mehr.
Gastautor Andreas Görler ist Senior-Wealth-Manager und zertifizierter Fachmann für nachhaltige Investments bei der -Wellinvest- Pruschke & Kalm GmbH in Berlin. Weitere Beiträge von ihm und anderen Vermögensverwaltern finden Sie auf www.v-check.de.