Das Umfeld für Wohnimmobilien ist zwar weiter positiv, doch es gibt Faktoren, die für Immobilieninvestoren zunehmend wichtiger werden.
Wohnimmobilien konnte die Pandemie wenig anhaben. Laut dem Finanzstabilitätsbericht 2021 der Bundesbank verteuerten sie sich 2020, trotz Corona-Krise, insgesamt um 6,7 Prozent im Schnitt.
Das lag nur wenig unter dem Zuwachs von 2019 mit sieben Prozent. Allerdings, warnt die Bundesbank auch, hätten die Preisübertreibungen tendenziell zugenommen. Sie liegen demnach zwischen zehn und 30 Prozent hierzulande. Der Global Real Estate Bubble Index der UBS weist gar daraufhin, dass Frankfurt am Main und München zu den Städten mit dem höchsten Blasenrisiko weltweit zählen.
Ist also 2022 ein Einbruch am Wohnimmobilienmarkt hierzulande zu befürchten? „Sollten die Zinsen aufgrund einer anhaltend hohen Inflation stärker steigen als erwartet, dann dürfte das bei manchen Immobilieninvestoren die Finanzierung in Frage stellen. Das könnte zu sinkenden Preisen bei Wohnimmobilien führen“, erklärt Mathias Lebtig von der FP Asset Management GmbH in Freiburg. Sein Hauptszenario ist das aber nicht. „Bauland ist weiter knapp. Die Genehmigungsverfahren dauern lange, weshalb das Angebot an Wohnraum weiter begrenzt ist.“
Kein Einbruch, aber weniger Dynamik
„Gleichzeitig wird die Nachfrage nach Sachwerten aufgrund der anhaltenden Niedrigzinsen hoch bleiben“, sagt Ingo Schweitzer von der AnCeKa Vermögensbetreuungs AG in Kaufbeuren. Er geht aus diesem Grund auch nicht von einem Einbruch am Markt aus. „Allerdings dürfte sich die Dynamik der vergangenen Jahre nicht weiter fortsetzen.“
Worauf gilt es folglich beim Immobilienerwerb zu achten? „Anders als in den vergangenen Jahren ist es aktuell nicht mehr so einfach, mit einer Immobilie Geld zu verdienen“, macht Lebtig klar. „Da die Mietrendite nur noch bei einem bis drei Prozent im Schnitt liegt, ist der Puffer, falls die Zinsen steigen, nicht mehr groß.“ Ingo Schweitzer hält Wohnimmobilien für Investoren, die damit eine Rendite erzielen wollen, gar für unattraktiv. „Angesichts der aktuellen Inflationsrate und weil höhere Mieten kaum durchsetzbar sind, rate ich davon eher ab“, sagt er. Lediglich zur Eigennutzung käme ein Immobilieninvestment noch in Betracht.
Energetische Auflagen verteuern den Einstieg
„Außerdem dürfen Sie die zunehmende politische Einflussnahme auf den Immobilienmarkt, wozu die Wohnungsbaupläne der neuen Bundesregierung oder die zunehmend strengeren Auflagen zählen, nicht vergessen“, sagt Lebtig. Darauf verweist auch Schweitzer: „Wer heute in eine Immobilie investiert, das gilt besonders für Altbauten, muss die energetischen Auflagen berücksichtigen, da dies zum Kaufpreis dazu kommt“, erklärt er. „Außerdem gilt es, auf die Lage zu achten“, ergänzt Lebtig. „Dort, wo wir hohe Preise haben, dürfte auch die Dynamik stärker nachlassen.“ Insbesondere die Wohnimmobilie als Kapitalanlage ist deshalb anspruchsvoller geworden.
Gewerbeimmobilien: Neubauten bevorzugt
Welche Entwicklungen sind bei Gewerbeimmobilien zu erwarten? „Trends wie Homeoffice oder Onlineshopping, die durch Corona verstärkt wurden, beeinflussen die einzelnen Teilmärkte“, warnt Schweitzer. „So werden wohl nicht mehr so viele Büros benötigt wie bisher.“ Lebtig rechnet damit, dass sich die Anforderungen in diesem Bereich verändern. „Wir sehen zum Beispiel mehr Nachfrage nach Neubauten, die den Anforderungen an die Energieeffizienz genügen, dagegen geht die Nachfrage nach Altbauten eher zurück“, erläutert er.
Kapitalanleger müssen genauer hinschauen
Soweit es Büroimmobilien betrifft, gehen die Experten insgesamt von einer Stagnation aus. Viel hängt dabei von der Lage und der Ausstattung ab. Problematisch könnte es dagegen für den innerstädtischen Einzelhandel werden. „Da der Umsatz dort durch den zunehmenden Online-Handel zurückgeht, drohen sinkende Preise“, sagt Schweitzer. Dagegen zählen industriell ausgerichtete Gewerbeimmobilien sowie Logistik- und Nahversorgungszentren eher zu den Gewinnern. Fazit: Wer am Immobilienmarkt derzeit investiert, muss genau hinsehen. So verändern die durch Corona verstärkten Trends und die Anforderungen durch energetische Auflagen den Markt. Damit kommen zu den zum Teil schon recht hohen Preisen neue Herausforderungen und Risiken wie die unsichere Zinsentwicklung hinzu.