Wie schön wäre es, in seinem Lieblings-Reiseland ein Haus zu finden? Es gelegentlich zur Entspannung zu nutzen und den Rest des Jahres an Urlauber gewinnbringend zu vermieten. Aber ist eine Ferienimmobilie überhaupt bezahlbar?
Die Preissteigerungen in der Immobilienlandschaft haben auch nicht vor Ferienhäusern Halt gemacht. Wie bei anderen Investments ist ebenso bei einer Ferienimmobilie die Lage entscheidend.
Fremdfinanzierung mit höherem Risiko
Eine Ferienimmobilie birgt im Rahmen einer Fremdfinanzierung höhere Risiken als eine „normale“ Wohnimmobilie. Ferienhäuser sind oft nicht dauerhaft vermietet. Dadurch besteht ein größeres Leerstandsrisiko, gerade zu ungünstigen Reisezeiten. Darüber hinaus sorgen die häufigen Nutzerwechsel für einen höheren Verschleiß. Es entsteht ein größerer Erhaltungs- und Renovierungsaufwand. Zudem haben Ferienhäuser am Meer und in sonnenintensiven Lagen schnelleren Modernisierungsbedarf als in anderen Gegenden. Salz und Sonne setzen den Materialien durch Korrosion, Verfärbung, hohe Feuchtigkeit oder Austrocknung stark zu.
Dieses Risiko federn Banken, sofern sie überhaupt die Finanzierung einer Ferienimmobilie übernehmen, durch einen höheren Eigenkapitaleinsatz und höhere Tilgungsleistungen ab. Das reduziert die Laufzeit des Darlehens. Dabei wird regelmäßig darauf geachtet, dass der Kapitaldienst der Finanzierung aus dem üblichen Einkommen der Kreditnehmer getragen werden kann. So hat das Vermietungsrisiko keine negative Auswirkung für die Bank.
Nur wenige können sich ein Haus im Ausland leisten
Gutachter, die den Beleihungswert des Objekts ermitteln, kalkulieren bei Ferienhäusern aufgrund der genannten Gründe üblicherweise noch höhere Abschläge ein als bei Wohnimmobilien. Sie kommen somit oftmals auf solch niedrige Ergebnisse, die den Kaufinteressenten Tränen in die Augen treiben. Die internen Bank-Regularien lassen von diesem niedrigen Wert mit nur 60 Prozent einen realkreditfähigen Beleihungsansatz zu. Der Kauf einer Ferienimmobilie ist daher nur Investoren möglich, die über ausreichend Liquidität und ein entsprechend hohes Einkommen verfügen. Also nur sehr wenigen.
Grundsätzlich sind Immobilienfinanzierungen im Ausland deutlich komplexer als innerhalb Deutschlands. Es ist bis auf wenige Ausnahmen kaum mehr möglich, eine Immobilie im Ausland für ein deutsches Kreditinstitut zu beleihen. Hintergrund sind die immer noch vorhandenen Unterschiede in den rechtlichen Rahmenbedingungen der einzelnen Staaten. Diese machen eine Verwertung der Immobilie im Fall einer Zwangsversteigerung für die Bank nahezu unmöglich oder führen zu einem signifikant höheren Aufwand mit Unwägbarkeiten in der Realisation.
Regionale Bank vor Ort ansprechen
Die Alternative: Ein regionales Kreditinstitut im Investitionsort, das in der Lage ist, das Haus vor Ort zu beleihen, zu bewerten und zu finanzieren. Dabei entstehen aufgrund der internen Bank-Richtlinien, aber auch durch gesetzliche Regelungen Hürden für den Ferienhaus-Investor. Diese können ebenso dazu führen, dass sich der Wunsch nach dem Haus am Strand nicht erfüllt. Häufig muss nämlich der Investor Einkünfte im jeweiligen Urlaubsland erwirtschaften, die – neben den Mieten – ausreichend sind, um den Kapitaldienst zu erbringen. Der Beleihungswert fällt ähnlich niedrig wie in Deutschland aus, es werden aber mitunter bis zu 80 Prozent dieses Wertes als Besicherung akzeptiert.
Die Empfehlung der meisten inländischen Kreditgeber lautet daher: Die (möglichst unbelastete) private Immobilie in Deutschland mit einer Grundschuld versehen und mit dem darauf aufgenommenen Kredit die Auslandsimmobilie erwerben. Das ist eine Lösung, die nahezu alle Banken bieten können. Grundsätzlich ist zu beachten, dass der Erwerb einer Ferienimmobilie, deren Vermietung und Eigennutzung steuerliche und rechtliche Besonderheiten auslösen, die durch einen ausgewiesenen Rechts- und/oder Steuer-Experten, gerade bei Auslandsinvestitionen, individuell erörtert werden sollten.
Ferienimmobilie nur etwas für Reiche
Ferienimmobilien werden oftmals zur Selbstnutzung angeschafft. Sie sind mit viel Liebe zum Detail ausgestattet und meist so gelegen, dass sie in relativ kurzer Zeit vom Wohnort aus erreichbar sind. Solche „Zweitheimaten“ werden oft nur an Freunde weitergegeben, da den Eigentümern die Gefahr zu groß ist, Beschädigungen durch Dritte erleben zu müssen. Klassische Ferienhäuser zur Vermietung an Urlauber und somit zur Kapitalanlage sind preisgünstig und „basic“ ausgestattet. Sie sind eher klein, in Leichtbauweise konstruiert und daher in den Anschaffungskosten nicht vergleichbar mit den Traumvillen auf Ibiza oder Sylt. Ob sich eine solche illiquide und schlecht verwertbare Anlage für die Geldanlage eignet, hängt immer von den Rahmenbedingungen wie Lage, Vermietungsrisiko, Kostenstruktur und Nachfrage ab.
Fazit: Eine Ferienimmobilie ist nur als exotische Beimischung für einen sehr vermögenden Anleger ratsam. Jemand, der bereits ausreichende Kapital in Liquidität, Wertpapieren, Immobilien hält und der das Risiko einer negativen Rendite oder gar eines Totalausfalls tragen kann. Daher handelt es sich um einen sehr eingeschränkten Investorenkreis. Es ist definitiv keine klassische Geldanlage für die breite Bevölkerung.
Wie Ralph Kinnart. Er ist Immobilienexperte der B&K Vermögen GmbH in Köln.