Wer wohnt preiswerter: Mieter oder Eigentümer?

Wohneigentum ist in den meisten deutschen Kreisen attraktiver als das Wohnen zur Miete. Eigentümer bleiben weiterhin im Vorteil, auch wenn ihre Wohnkosten wegen steigender Immobilienpreise und nicht weiter sinkender Zinsen mittlerweile zunehmen.

Diese Einschätzung trifft der Wohnkostenreport 2019, den das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln im Auftrag der Accentro Real Estate AG erstellt hat.

Dabei werden mit aufwändigen Berechnungen die Kosten von Wohneigentümern mit den Zahlungen der Mieter vergleichbar gemacht. Das ist nicht trivial. Schließlich fallen Mieten monatlich an, der Kaufpreis einer Immobilie jedoch einmalig zu Beginn der Investition. Die Autoren nutzen dazu den sogenannten Wohnnutzenkostenansatz, auch als Selbstnutzerkostenansatz bezeichnet.

Im bundesweiten Durchschnitt betragen die Selbstnutzerkosten 5,58 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Eine neuvermietete vergleichbare Wohnung kostet im Mittel monatlich 9,24 Euro je Quadratmeter. Damit muss ein Eigentümer knapp 40 Prozent weniger aufwenden als ein Mieter, der heute eine neue Wohnung bezieht. Selbst im Vergleich mit allen bestehenden und damit häufig noch deutlich günstigeren Mietverträgen schneiden die Selbstnutzer besser ab. Im Jahr 2018 betrugen die Mietkosten laut IW-Studie durchschnittlich 6,72 Euro. Das ergibt derzeit einen Vorteil der Eigentümer von immer noch 17 Prozent.

2016 war es für Selbstnutzer am günstigsten

Anfang dieses Jahrzehnts lagen die Miet- und Selbstnutzerkosten noch auf gleichem Niveau. Seit 2012 jedoch sanken Letztere unter die Bestandsmieten. Auslöser dieser Entwicklung waren die gesunkenen Zinsen. Die günstigsten Bedingungen hatten Selbstnutzer im Jahr 2016. In den beiden darauffolgenden Jahren stiegen ihre Kosten wieder leicht an, weil die Zinsen sich etwas erhöhten. Dennoch bleibt der Abstand zu Gunsten der Eigentümer noch groß. Selbst die Aufgabe eines Bestandsmietvertrages und der Kauf einer Immobilie ist im bundesdeutschen Durchschnitt weiterhin vorteilhaft.

Viel wichtiger als der landesweite Mittelwert ist für eine individuelle Entscheidung zu Gunsten eines Immobilienkaufs die Situation vor Ort. In allen sieben großen Metropolen Deutschlands liegen die Selbstnutzerkosten unter den Mieten bei einem Neuvertrag. Allerdings fällt in Berlin (27 Prozent), Hamburg (35 Prozent) und München (38 Prozent) dieser Vorteil allerdings schon geringer aus als im bundesdeutschen Durchschnitt. In Düsseldorf (54 Prozent), Frankfurt am Main (50 Prozent), Köln (54 Prozent) und Stuttgart ( 44 Prozent) schneiden die Eigentümer noch günstiger ab als im Durchschnitt Deutschlands.

Annäherung in den Großstädten

In den Großstädten deute sich aber, so die Studienautoren, eine Annäherung von Selbstnutzerkosten und Mieten an. Auslöser sind die relativ zur Miete stärker gestiegenen Kaufpreise in Kombination mit leicht gestiegenen Zinsen. Vor allem in Berlin ist die Angleichung auffällig. Dort stiegen in den beiden zurückliegenden Jahren die Selbstnutzerkosten um 19 Prozent pro Jahr. Nimmt man die Bestandsmieten als Vergleich, so liegen die Selbstnutzerkosten in Berlin, Hamburg und München bereits über den Mietkosten.

In 94 Prozent der Kreise und kreisfreien Städte sind die Selbstnutzerkosten geringer als die Mieten bei einem Neuvertrag. In 26 Kreisen liegen sie über den Mietkosten. 17 Kreise davon befinden sich im Ruhrgebiet, in Südwestfalen und im Sauerland sowie dessen Umgebung. Als Erklärung dafür nennen die Autoren die schwache und teilweise negative Preisdynamik für Eigentumsimmobilien in diesen Regionen. Ihnen wird außerdem eine schwache zukünftige Entwicklung prognostiziert. Sie geht in die Berechnung beim Selbstnutzerkostenansatz mit ein und führt relativ zu den Mieten zu höheren Kosten der Wohneigentümer.

Große Bandbreite zwischen den Kreisen

Die große Zahl von Kreisen mit einem Vorteil der Eigentümer gegenüber den Mietern sollte aber nicht über das sehr heterogene Bild beim regionalen Vergleich hinwegtäuschen. Allein in Ostdeutschland ist eine große Bandbreite zu beobachten. So sind etliche Kreise mit der geringsten Vorteilhaftigkeit vor allem in Thüringen zu finden. Andererseits fällt bei vielen der ganz östlich gelegenen Kreise der Vorteil der Wohneigentümer besonders hoch aus.

Die Autoren der Studie schildern die Situation an einem Beispiel: So existiert im Brandenburger Umland von Berlin ein ausgeprägter Vorteil für das Wohneigentum. Als Erklärung führen sie das noch relativ niedrige Kaufpreisniveau in diesen Regionen bei gleichzeitig guten Wachstumsaussichten wegen der Nähe zu Berlin ins Feld. Im Oder-Spree-Kreis oder im Kreis Oberhavel wohnen Selbstnutzer zum Beispiel um 60 Prozent günstiger als Mieter. Am höchsten ist der Vorteil im Landkreis Sömmerda (69 Prozent). Aber es gibt auch das Gegenteil, zum Beispiel in Hagen: Dort wohnen Eigentümer 38 Prozent teurer als Mieter in einer vergleichbaren Wohnung.