Verkaufen Wohneigentümer die von ihnen selbstgenutzte Immobilie mit dem zugehörigen Grundstück, müssen hierfür in der Regel keine Steuern entrichtet werden.
Etwas anderes gilt, wenn das zum Wohneigentum gehörige Grundstück zunächst geteilt und nur ein Flurstück ohne Wohnbebauung veräußert wird. Die Wüstenrot Bausparkasse AG verweist hierzu auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom September 2023 (Az.: IX R 14/22).
In Zeiten knappen Wohnraums ist die Mobilisierung von zusätzlichem Bauland in den Fokus vieler Kommunen gerückt. Auch manche Eigentümerin, mancher Eigentümer erwägt den Verkauf von Freiflächen des eigenen Grundstücks. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich nun mit der Frage beschäftigt, ob das Abtrennen und Verkaufen von Flurstücken des selbstgenutzten Grundstücks einkommensteuerpflichtig ist.
Im konkreten Fall hatten Eigentümer das Grundstück, auf dem sie in ihrer selbstgenutzten Wohnimmobilie leben, in zwei Flurstücke geteilt – eines mit dem Wohnhaus und eines ohne Bebauung. Das unbebaute Gartenflurstück verkauften sie anschließend mit Gewinn. Das Finanzamt sah darin einen steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgewinn, da das betreffende Flurstück kein selbstgenutztes Grundstück sei.
Einkommensteuer greift nach Abtrennung
Die vormaligen Besitzer machten in ihrer Klage gegen diese Entscheidung geltend, dass das Teilstück vor dem Verkauf zur selbstgenutzten Immobilie gehört habe. Somit sei der Gewinn aus dem Verkauf steuerbefreit. Der BFH sah dies jedoch anders. Laut seinem Urteil entsteht mit der Abtrennung des Flurstücks ein neues Grundstück. Dieses stehe in keinem Zusammenhang mit der selbstgenutzten Immobilie auf dem anderen Flurstück. Da im konkreten Vorgang die Spekulationsfrist von zehn Jahren seit dem Erwerb des Grundstücks noch nicht abgelaufen war, unterliegt der Veräußerungsgewinn der Einkommensteuer, befand der Bundesfinanzhof.
Zeitweise Vermietung muss nicht schädlich sein
Eine vorübergehende Vermietung der bislang selbstgenutzten Immobilie, zum Beispiel kurz vor dem Verkauf , führt dagegen nicht zwangsläufig zum Erlöschen der Steuerbefreiung, selbst wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist. Das entschied der Bundesfinanzhof ebenfalls vor einiger Zeit (Az.: IX R 10/19). In dem strittigen Fall lebte der Verkäufer acht Jahre in einer Eigentumswohnung. Vor dem Auszug vermietete er sie aber noch für einige Monate. Das Finanzamt meinte daher, dass die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit nicht erfüllt seien. So wurde weder die Frist von zehn Jahren eingehalten noch nutzte der Verkäufer die Wohnung am Ende selbst.
Dieser Argumentation folgten die Gerichte aber nicht. Nach Auffassung des BFH genügt es, wenn die Eigennutzung sich über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei Jahren erstreckt. Das tifft schon dann zu, wenn der Verkäufer seine Immobilie im mittleren Jahr durchgängig und in den anderen beiden Jahren jeweils für einen Tag – also den letzten sowie den ersten Tag im jeweiligen Jahr – nutzt. Diese Voraussetzungen waren in dem verhandelten Fall gegeben.