Auch wenn die Regierung versprochen hatte, dass es keine Steuererhöhungen geben soll, wird zumindest wohl das Vererben und Verschenken von Immobilien ab 2023 teurer. Der Grund dafür: eine Anpassung des Bewertungsgesetzes.
Ab 1. Januar 2023 sollen Immobilien steuerlich viel höher bewertet werden. Experten gehen von Steigerungen um 20 bis 30 Prozent aus, selbst ein Plus von 50 Prozent sei kein Ausreißer. Die Änderungen für die Wertberechnung von Immobilien brachte die Bundesregierung gerade im Zuge des Jahressteuergesetzes ein. Sie bringen seit Langem die größte Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer durch die Hintertür.
Für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer und der Grunderwerbsteuer erfolgt die Bewertung von Immobilien nach dem Bewertungsgesetz. Darin sind unterschiedliche Bewertungsverfahren für verschiedene Immobilientypen vorgesehen. Zum Beispiel gelten für ein Einfamilienhaus Vergleichswerte. Fehlen diese, findet das Sachwertverfahren Anwendung. Bei einer vermieteten Immobilie greift das sogenannte Ertragswertverfahren. Ertragswert- und Sachwertverfahren ist gemein, dass sie nach einem standardisierten Schema ablaufen, das auf verschiedenen festzulegenden Rechengrößen beruht. Welche Stellschrauben ändern sich also?
Neue Vorschriften im Sachwertverfahren
Das Finanzamt schaut im Falle eines Erbes oder einer Schenkung zunächst, ob Vergleichswerte aus Verkäufen in der Umgebung vorliegen. Häufig ist das nicht der Fall. Dann legt das Finanzamt das sogenannte Sachwertverfahren zugrunde. Dabei wird berechnet, wie viel es kosten würde, dieselbe Immobilie heute zu kaufen und zu bebauen. Dieser Wert wird mit einer Reihe von Faktoren kombiniert, die sich ändern. So nimmt das Finanzamt künftig an, dass eine Wohnimmobilie 80 statt bisher 70 Jahre genutzt wird. Dadurch fällt die Minderung des Alterswerts geringer aus, der Restwert steigt.
Am stärksten wirken sich aber die Änderungen des sogenannten Sachwertfaktors aus. Dieser soll die Marktlage abbilden. Er wird am Ende mit dem errechneten Restwert der Immobilie multipliziert. Bisher liegt der Sachwertfaktor je nach Region und Immobilie bei 0,9 bis 1,1. Künftig soll er 1,3 bis 1,5 betragen – das allein kann schon eine massive Wertsteigerung bedeuten. Zudem wird ein Regionalfaktor eingeführt, der in boomenden Regionen obendrauf kommt. Beträgt er beispielsweise 1,1, steigt der Wert des Hauses noch mal zehn Prozent. Dieser Regionalfaktor soll dem Umstand Rechnung tragen, dass die Baukosten für das gleiche Projekt nicht in allen Regionen Deutschlands gleich hoch sind.
Den Regionalfaktor ermitteln die örtlichen Gutachterausschüsse. Er beträgt im Ausgangswert 1,0 – sofern noch kein Wert existiert. Die derzeit vorliegenden Regionalfaktoren variieren von 0,84 in strukturschwächeren Regionen bis 1,52 in München.
Neue Vorschriften im Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren, das vor allem bei vermieteten Immobilien zur Anwendung kommt, ändern sich vor allem die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszinssatz. Bisher konnten Eigentümer für die Kosten eine großzügige Pauschale geltend machen, künftig müssen sie alles wesentlich differenzierter anhand Quadratmeterzahl, Rohertrag, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis nachweisen, was in der Regel zu deutlich niedrigeren Abschlägen führen wird. Auch der pauschale Liegenschaftszinssatz soll dort, wo durch die Gutachterausschüsse kein Wert vorliegt, sinken, was ebenfalls zu höheren Immobilienwerten führen wird.
Wer ist betroffen?
Die Änderungen wirken sich auf alle privaten Eigentümer von Immobilien in Deutschland aus, sofern für ihre Immobilien das Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung kommt. Für sie wird sich die Steuerbelastung bei Schenkungs- und Erbfällen unmittelbar erhöhen, denn Freibeträge werden schneller ausgeschöpft sein. Wieder einmal bringt der Gesetzgeber also massive Veränderungen des Steuerrechts kurz vor knapp zur Abstimmung. Darauf zu reagieren, bleibt kaum noch Zeit. Steuerberater und Notare werden zum Jahreswechsel mal wieder alle Hände voll zu tun haben, um noch Altregelungen zu sichern.
Eines muss man dem Gesetzgeber lassen: Die Einführung dieser erheblichen Erhöhung der Erbschaft- und Schenkungsteuer, die Millionen Immobilieneigentümer in Deutschland betrifft, brachte er geschickt auf den Weg, indem er die „Grausamkeiten“ auf zwei Schritte aufteilte (Verschärfung der Wertermittlungsverordnung in 2021 und nun die Umsetzung auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer). Die eigentlich zu erwartende öffentliche Diskussion wurde so vermieden.
Gastautor Dr. Marc-Oliver Lux ist Vermögensverwalter bei der Dr. Lux & Präuner GmbH & Co. KG in München. Weitere Beiträge von ihm und anderen Vermögensverwaltern finden Sie auf www.v-check.de.