Jahrelang kannten die Immobilienpreise nur eine Richtung – und zwar nach oben. Doch der Boom droht angesichts gestiegener Bauzinsen und Rezession zu einem Ende zu kommen.
Seit 2010 steigen die Preise von Wohnimmobilien fast ungebremst. Selbst im schwierigen ersten Halbjahr 2022 kletterten sie laut Bundesbank um 10,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Doch inzwischen erscheint das Umfeld, das von extrem niedrigen Zinsen geprägt war, nicht mehr ganz so rosig. So droht derzeit nicht nur ein wirtschaftlicher Abschwung, vielleicht sogar eine Rezession, sondern vor allem sind die Zinsen zuletzt deutlich gestiegen. Mit der Erhöhung der Leitzinsen von null auf 2,5 Prozent durch die Europäische Zentralbank im vergangenen Jahr zogen auch die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen deutlich an: von rund einem auf fast vier Prozent in der Spitze. Ein schwieriges Umfeld für Häuslebauer.
„Das bedeutet in etwa eine Vervierfachung der Kreditkosten pro Jahr“, rechnet Fabian Thaler von der TOP Vermögen AG in Starnberg vor. „Es ist also kein Wunder, dass die deutlich höheren Zinsen die Nachfrage nach Wohnimmobilien dämpfen.“ Das wiederum dürfte nicht ohne Auswirkungen auf die Immobilienpreise bleiben.
So rechnet das Forschungsinstitut DIW in Berlin, auch weil sich die Preise und Mieten stark auseinander entwickelt haben, mit einem Preiseinbruch von rund zehn Prozent. „Allerdings werden die Preise nur dort in diesem Jahr zurückgehen, wo die Nachfrage geringer ist als das Angebot“, sagt Samir Zakaria vom Vermögensverwalter Hansen & Heinrich aus Frankfurt am Main mit Niederlassung in Buchenberg im Allgäu. „Das bedeutet für Käufer von Wohnungen oder Häusern, dass sie nun bei den einzelnen Objekten sehr viel genauer hinsehen müssen.“
Investment in Wohnimmobilien rechnet sich kaum noch
Das gilt insbesondere für Investoren. „Für sie sind vor allem die Marktentwicklung und die Rendite ausschlaggebend“, erklärt Zakaria. Da werde es im aktuellen Umfeld schwieriger, noch attraktive Objekte zu finden. Dazu gilt es nach Ansicht von Fabian Thaler noch etwas zu bedenken. „In großen Städten wie München beträgt die Mietrendite im Durchschnitt weniger als drei Prozent“, sagt er. Das liege unter den Finanzierungskosten. Während am Kapitalmarkt bei konservativen Anleihen wieder vier bis sechs Prozent Rendite möglich seien. Ein Investment in Wohnimmobilien rechnet sich folglich kaum noch.
Anders ist die Situation bei Investitionen für den Eigenbedarf. „Hier ist weniger die Marktentwicklung, sondern die finanzielle Machbarkeit und die persönliche Präferenz, also ob jemand lieber zur Miete wohnen oder ein Eigenheim haben möchte, entscheidend“, macht Zakaria klar. Für wen das Eigenheim noch erschwinglich ist, der hat derzeit womöglich sogar einen Vorteil. „Wir stellen fest, dass es inzwischen deutlich weniger Interessenten für Wohnimmobilien gibt. Diese können deshalb wählerisch sein und sogar über Preisnachlässe verhandeln“, sagt Thaler.
Verkaufsdruck bei Immobilienerben
Mit größeren Unsicherheiten behaftet ist der längerfristige Ausblick über 2023 hinaus. Hier könnte die Neuregelung zur Erbschaftssteuer eine Rolle spielen. „Künftig wird der aktuelle Bodenwert zugrunde gelegt. Der ist in den vergangenen Jahren stark gestiegen, weshalb auf Erben deutlich höhere Steuern zukommen können“, erläutert Thaler.
Zwar haben viele deshalb die Übertragung der Immobilie auf die Erben auf 2022 vorgezogen. „Wer das aber nicht getan hat, für den kann die neue Regelung im schlimmsten Fall einen Verkauf im Erbfall notwendig machen“, sagt Zakaria. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies ein steigendes Angebot an Immobilien, was für weitere Preisrückgänge sorgen könnte.
„Allerdings kann ich mir auch vorstellen, dass über das laufende Jahr hinaus die Nachfrage von Seiten der Investoren wieder zunehmen wird“, sagt Thaler. „Ich denke, dass wir deshalb langfristig wieder steigende Preise sehen werden. Allerdings wird der Anstieg sehr viel langsamer und moderater vor sich gehen als in den vergangenen Jahren.“