Im Ruhestand schuldenfrei in den eigenen vier Wänden wohnen – das haben sich die meisten Haus- und Wohnungsbesitzer zum Ziel gesetzt. Aber das gelingt nicht immer.
Wird das Geld knapp und wollen Eigentümer schon zu Lebzeiten vom Vermögen zehren, haben sie zum Beispiel die Möglichkeit, die Immobilie zu verrenten. Seit knapp einem Jahr kooperiert dafür die Wüstenrot Immobilien GmbH (WI), das Maklerunternehmen der Wüstenrot & Württembergische AG, mit der Stiftung Liebenau. Sie berichtet dieser Tage über eine Lösung für ein im Ruhestand lebendes Ehepaar, das in eine unangenehme Situation geraten war.
„Während der Bauzeit stellt sich heraus, dass die Kosten des Neubaus deutlich überschritten wurden. Nachfinanzierungsmöglichkeiten für die Restarbeiten ergaben sich nicht“, erklärt Strehle die Situation. Zum Verkauf konnte sich das am Ort verwurzelte Ehepaar nicht durchringen. Kontakte zu privaten und gewerblichen Kaufinteressenten für eine Verrentung verliefen ergebnislos, weil sie Störgefühle hatten. Dann hörten sie, dass Wüstenrot Immobilien solche Verrentungen vornimmt.
Lebenslanges Wohnrecht für beide Ehepartner
„Zunächst haben wir eine Bestandsaufnahme gemacht. Dann mit der Stiftung Liebenau ein passgenaues Verrentungspaket entwickelt“, erklärt Strehle. Die kirchlich gemeinnützige Stiftung Liebenau ist seit gut 15 Jahren auf diesem Gebiet in ganz Deutschland aktiv. Seit gut einem Jahr kooperiert sie mit der Wüstenrot Immobilien GmbH. „Priorität hatten dabei drei Punkte. Schaffung von Liquidität zur Finanzierung der Restfertigstellung und Rückzahlung des Immobilienkredits sowie ein lebenslanges Wohnrecht für beide Ehepartner.“
Im Grundbuch abgesichert
Am Ende wurde ein Paket geschnürt. Die Stiftung Liebenau zahlt einen hohen Einmalbetrag für die Restfertigstellung und Tilgung des Immobilienkredits. Damit haben die Kunden finanziell den Rücken frei, können alle Restarbeiten erledigen und haben eine große Sorge weniger. Zugunsten der Eheleute wird ein dingliches Wohnrecht als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB unter Ausschluss des Eigentümers im Sinne von § 1093 BGB im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, dass im Todesfall eines Ehegatten der überlebende Teil das Wohnrecht weiter bis Lebensende nutzen und der Käufer keine eigenen Rechte geltend machen kann. Das Wohnrecht ist kostenlos. Das ist ein Vorteil gegenüber Modellen, bei denen zwar Renten gezahlt, aber im Gegenzug auch ortsübliche Mieten verlangt werden. Der Jahreswert des Wohnrechts wird mit rund 15.000 Euro angegeben.
Ungenutztes Wohnrecht wird abgegolten
Falls das Wohnrecht erlischt, zum Beispiel bei Tod oder wegen eines Umzugs in eine Pflegeeinrichtung, ist der Käufer verpflichtet, an den überlebenden Teil oder an die Erben einen Abgeltungsbetrag für das nicht in Anspruch genommene Wohnrecht während der Vereinbarungsdauer zu zahlen. Zur Absicherung der beidseitigen Rechte wird eine Höchstbetragshypothek zugunsten des Käufers im Gleichrang mit dem Wohnrecht der Verkäufer an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen, so dass diese immer Vorrang vor etwaig beanspruchten Rechten Dritter haben.
Instandhaltung übernimmt der Käufer
Die Verpflichtung zum Erhalt der Bausubstanz in Form von Instandhaltungen, Instandsetzungen, Reparaturen und Mängelbeseitigungen übernimmt vertragsgemäß der Käufer. Im vorliegenden Fall müssen nach wohnungswirtschaftlichen Regeln circa 5.000 Euro jährliche Rücklagen dafür gebildet werden. Kleinere Schönheitsreparaturen erfolgen – ähnlich wie bei einem Mietverhältnis – durch den Verrenter.
„Am Ende waren die Kunden sehr glücklich“, sagt Strehle, der den gesamten Entwicklungs- und Entscheidungsprozess aktiv und umfassend begleitet hat. „Der finanzielle Druck ist weg und jetzt können sie in Ruhe ihr Haus und ihren Lebensabend genießen. Die Restfertigstellung ist ebenfalls bereits beauftragt; die Arbeiten sollen bis Herbst 2018 fertiggestellt sein. Gefallen hat ihnen außerdem, dass in einem Pflegefall die Türen für eine Übersiedlung in eine der Stiftung naheliegenden Einrichtung offen stehen.“ Der Sohn, der auf eigenen Füßen steht, trägt die Entscheidung der Eltern mit.
Stiftung trägt das Marktpreisrisiko
In zehn Jahren summieren sich die Leistungen der Stiftung Liebenau für die Kunden auf mehr als 300.000 Euro. Bei einer längeren Lebensdauer steigt sie weiter. Auch das Marktpreisrisiko trägt die Stiftung. „Ich bin überzeugt davon, dass wir auch in diesem Fall zusammen mit den Partnern von Wüstenrot eine individuelle Lösung für die Senioren erarbeiten konnten, die der Bedarfslage der Kunden entspricht. Meist erfordert das eine große Flexibilität und Kreativität bei der Erarbeitung von Lösungen, die wir aber gerne bereit sind, an den Tag zu legen“, sagt Christoph Sedlmeier von der Stiftung Liebenau.