Sanierungsfalle Immobilie: Klima als Kostentreiber

Immobilienbesitzer müssen in den kommenden Jahren ihre Häuser und Wohnungen energetisch auf den neuesten Stand bringen. Viele Eigentümer fragen sich: Lohnt das überhaupt? Immobilienexperten meinen: Auf jeden Fall.

Die neue Bundesregierung hat sich dem Klimaschutz verschrieben. Das bekommen die Besitzer einer Immobilie zu spüren. Bis 2040 sollen alle Wohnungen und Gebäude klimaneutral sein.

Auf dem Weg dahin gilt die Regel, dass Eigentümer von sanierungsbedürftigen Häusern mehr bezahlen sollen. Wer dagegen ein modernes Haus besitzt, soll Geld sparen. Doch neue Fenster, eine moderne Heizung oder eine Dämmung für das Dach, das kostet. So mancher Eigentümer eines in die Jahre gekommenen Gebäudes stellt sich daher die Frage, ob sich das überhaupt noch lohnt.

„Auf jeden Fall“, meint Dirk Eberhardinger von der Glogger und Partner Vermögensverwaltung in Krumbach. Nicht nur, weil die Energiepreise in den kommenden Jahren hoch bleiben werden. „Unsanierte Immobilien, die nicht energieeffizient sind, werden in den nächsten Jahren an Wert verlieren“, warnt er. Bestätigung bekommt Eberhardinger vom Bundesverband der Verbraucherzentralen und der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF). „De facto kann sich angesichts aktueller Heizkosten und gleichzeitig attraktiver Förderung niemand mehr leisten, nicht zu sanieren“, sagt DENEFF-Vorstand Christian Noll. Die Initiative hat zusammen mit den Verbraucherzentralen untersucht, ob Sanierungen tatsächlich wirtschaftlich sind. Auch hier heißt das Fazit: Es lohnt sich. „Wer saniert, macht sich nicht nur unabhängiger von den stark schwankenden Energiepreisen, sondern sichert den Wert seiner Immobilie“, resümiert Eberhardinger.

Verschärfte Vorschriften

Doch die Zeit drängt. Die Pläne der Bundesregierung sehen vor, dass ab dem Jahr 2026 bei Neubauten keine Heizungen mehr eingebaut werden dürfen, die nur mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Ältere Heizungen dürfen zwar weiter genutzt werden, doch auch sie sollen nach und nach ersetzt werden. „Häuser und Wohnungen, die noch mit Öl oder Gas beheizt werden, verlieren an Attraktivität“, fürchtet Eberhardinger.

Eine Pflicht zur Sanierung sieht das Gebäudeenergiegesetz für einige Immobilien schon seit 2020 vor. Nun will die Bundesregierung die Auflagen noch einmal verschärfen. Das neue Gesetz soll im Sommer den Bundestag passieren. Absehbar ist, dass das sogenannte Effizienzhaus-55-(EH55) bei Neubauten zum Standard werden soll. Ab dem Jahr 2025 soll dann der Effizienzhaus-40-Standard gelten. Ingo Schweitzer von der AnCeKa Vermögensbetreuung in Memmingen rechnet damit, dass diese Standards ebenfalls Auswirkungen auf bestehende Gebäude haben werden. „Potenzielle Käufer werden den hohen Gebäudestandard als Maßstab nehmen und bei älteren Gebäuden, die dem nicht entsprechen, weniger bezahlen wollen“, glaubt Schweitzer. 

Neuer Energieausweis

Um diesen Vergleich zu erleichtern, plant die Regierung einen neuen Energieausweis, der bei größeren Renovierungen, neuen Mietverträgen und beim Verkauf einer Immobilie ausgestellt oder vorgelegt werden muss. Von dunkelgrün (A+) bis dunkelrot (H) lässt sich ablesen, wie sehr eine Immobilie die Umwelt belastet. Anders als bisher wird nicht nur der Energieverbrauch, sondern auch die Bauweise in die Bewertung einfließen. Also, ob bei einem Haus ökologische Baustoffe wie Holz verwendet wurden oder ob die Baumaterialien wiederverwendet werden können. „Immobilien, die hier schlecht abschneiden, sind dann schlechter zu verkaufen, weil Käufer die notwendigen Sanierungsmaßnahmen in den Kaufpreis einrechnen“, meint Schweitzer.

Vermieter müssen sich an Heizkosten beteiligen

Wer nicht saniert, muss künftig dennoch mehr für seine Immobilie bezahlen. Mit der neuen CO2-Besteuerung müssen sich Vermieter von energetisch ineffizienten Wohngebäuden an den Heizkosten ihrer Mieter beteiligen. Damit soll für Eigentümer der Anreiz für eine Sanierung steigen. Je niedriger der CO2-Ausstoß des Gebäudes ist, desto weniger muss der Vermieter bezahlen. Bei sehr „dreckigen“ Gebäuden können bis zu 90 Prozent der CO2-Abgabe beim Eigentümer hängen bleiben.

Nicht alles ist immer technisch möglich

Damit lohnt sich sowohl bei selbstgenutzten als auch bei vermieteten Immobilien das Rechnen. „Je mehr Energie durch eine energetische Sanierung eingespart werden kann, desto schneller amortisieren sich die Maßnahmen“, weiß Vermögensexperte Eberhardinger. Ob sich die neuen Anforderungen bei allen Gebäuden technisch umsetzen lassen, ist eine andere Frage. In manchen Fällen dürften der Abriss und der Neubau die bessere Alternative sein. „In der Praxis kommt das nur für wenige Eigentümer infrage“, ist sich Eberhardinger sicher. Zumal die Kosten für den Neubau in den vergangenen Monaten regelrecht explodiert sind.

Zudem gelten einige Pflichten nicht, wenn man sein Haus schon länger als 20 Jahre bewohnt. „Das greift aber nicht mehr, wenn das Haus verkauft, vererbt oder vorab an die Kinder als Schenkung übertragen wird“, gibt Eberhardinger zu bedenken. Die neuen Eigentümer müssen die geforderten Maßnahmen dann innerhalb der nächsten zwei Jahre umsetzen.