Immobilienboom polarisiert Stadt und Land

Der anhaltende Boom am deutschen Immobilienmarkt polarisiert die deutsche Landschaft. Zu dieser Einschätzung gelangt der Bonner Ökonom Moritz Schularick zusammen mit seinen Kollegen Till Baldenius und Sebastian Kohl.

In einer Analyse mit dem Titel „Die neue Wohnungsfrage“ untersuchen sie den Vermögenszuwachs durch Immobilien und gehen der Frage nach, welche Regionen die Gewinner sind.

Seit 2011 bescherten Wertsteigerungen deutschen Immobilienbesitzern einen Vermögensgewinn in Höhe von drei Billionen Euro. Das entspricht etwa dem deutschen Bruttoinlandsprodukt eines Jahres. Bei der Verteilung dieses neuen Vermögenswertes ergibt die Analyse eine ausgeprägte regionale Polarisierung.

90 Prozent Preisanstieg in zehn Jahren

So stiegen zum Beispiel in den drei größten deutschen Städten Berlin, Hamburg und München die Hauspreise in den zehn Jahren von 2007 bis 2017 um rund 90 Prozent. Zieht man weltweit Großstädte zum Vergleich heran, so schnellten nur noch in Oslo, Sydney, im koreanischen Busan sowie in einigen türkischen Städten die Preise schneller in die Höhe. Die deutschen Städte lagen damit klar über dem internationalen Durchschnitt.

Wenig Zuwachs im Ruhrgebiet und im Osten

Gleichzeitig beobachteten die Autoren der Analyse ein deutliches Auseinanderklaffen unter den 50 größten Städten unseres Landes. „So verzeichneten insbesondere die Städte, die bereits 2007 die höchsten Wohnungspreise hatten, die höchsten Preiszuwächse im folgenden Jahrzehnt“, stellen sie fest. Dem stehen die altindustriellen Städte des Ruhrgebietes und ostdeutsche Städte (außer Berlin) gegenüber. Deren absolute und relative Preiszuwächse fielen gering aus.

Reiche Regionen wurden reicher

Ein ähnliches Bild zeige sich, wenn man anstelle des ursprünglichen Preisniveaus von 2007 das durchschnittliche Haushaltseinkommen als Vergleichsmaßstab wählt. Städte, in denen die Bewohner mehr verdienten, markierten die stärksten Preiszuwächse. „Der Immobilienzuwachs hat ökonomisch prosperierende und reiche Regionen reicher gemacht. Ärmere Gegenden fielen weiter zurück“, lautet das Ergebnis der drei Ökonomen.

Die Polarisierung zeige sich aber nicht nur zwischen den Boomstädten und den übrigen Städten. Sie gibt es ebenso zwischen städtischen und ländlichen Milieus. Dabei gingen in die Betrachtung nur Einfamilienhäuser ein, nicht aber die Wohnungen in den Mehrfamilienhäusern, um Stadt und Land besser vergleichen zu können. Nähme man den Markt für Wohnungen noch hinzu, fiele die Stadt-Land-Polarisierung noch größer aus, da Wohnungen in der Stadt im Betrachtungszeitraum besonders starke Preisanstiege erlebten.