Da die Immobilienpreise stärker gestiegen sind als die Einkommen, müssen insbesondere Eigennutzer mehr für ihren Traum von den eigenen vier Wänden investieren.
Auch oder gerade in Pandemiezeiten beschäftigt der Erwerb einer Immobilie viele Deutsche, sei es als Eigennutzer oder für die Kapitalanlage. Doch bezahlbarer Wohnraum ist und bleibt ein dehnbarer Begriff. Das zeigt auch eine unlängst veröffentlichte Studie des Baufinanzierers Hüttig & Rompf.
Die Immobilienpreise steigen augenscheinlich im Rekordtempo. Deshalb müssen Immobilienkäufer immer tiefer beziehungsweise länger in die Tasche greifen. Das gilt für Eigennutzer mehr als für Kapitalanleger. Die Studie vergleicht anhand von 60.000 realen Finanzierungsfällen aus der vergangenen Dekade den Grad der finanziellen Lasten in Relation zum monatlichem Haushaltsnettoeinkommen. Einbezogen wurden Immobilien quer über alle Objektarten, Wohnlagen und Käufertypen – also Eigennutzer und Kapitalanleger. Demzufolge mussten Eigennutzer im Jahr 2012 für eine durchschnittliche Wohnung mit 100 Quadratmetern das 50-fache des monatlichen Nettoeinkommens aufbringen. Im Jahr 2021 lag diese Belastung bereits beim 71-fachen des Haushaltsnettoeinkommens. Damit gehen nahezu sechs komplette Jahresnettoeinkommen für den Immobilienerwerb drauf.
Kapitalanleger vergleichsweise weniger belastet
Zwar mussten auch Kapitalanleger deutlich mehr als noch vor zehn Jahren aufwenden. Dennoch kommen diese vergleichsweise günstiger davon. Das liegt allerdings auch daran, dass ihr finanzielles Belastungsniveau bereits vor zehn Jahren niedriger lag. Sie mussten im Jahr 2012 „nur“ 33 monatliche Nettoeinkommen aufwenden. Nach den neuesten Zahlen sind mittlerweile 45 Nettomonatseinkommen für die Finanzierung einer 100-Quadratmeter-Wohnung nötig. Die unterschiedlichen Quoten ergeben sich auch aus der unterschiedlichen Einkommenshöhe von Eigennutzern und Kapitalanlegern. Während unter den Eigennutzern vermehrt auch junge Familien mit noch geringerem Einkommen zu finden sind, ist die Kapitalanlage mit Immobilien häufig erst später im Leben ein Thema, wenn ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung stehen.
Eigennutzer müssen fast ein Viertel ihres Einkommens aufwenden
Die Erwerbskosten für eine Immobilie lagen laut dieser Studie 2021 im Schnitt bei 3.958 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind zwar insgesamt 78 Prozent mehr als noch 2012, dennoch sei in prozentualer Hinsicht die monatliche Finanzbelastung etwas moderater gestiegen. Das gilt vor allem für Kapitalanleger, aber auch für Eigennutzer. Während für Letztere 2012 immerhin 21,6 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens für Zins und Tilgung fällig wurden, waren es 2021 rund 23,9 Prozent. Bei Kapitalanlegern sank die monatliche Belastung sogar leicht und betrug im vergangenen Jahr 11,5 Prozent des Nettoeinkommens.
Alternative Anlage im Niedrigzins
Möglicherweise sorgte also ein vergleichsweise geringerer Finanzierungsaufwand mit dafür, dass innerhalb von zehn Jahren beim Immobilienkauf der Kapitalanlegeranteil von 17 auf 30 Prozent gestiegen ist. Zudem verfügen diese mit 8.175 Euro monatlichem Haushaltsnettoeinkommen auch über deutlich mehr Liquidität als Eigennutzer mit monatlich 5.715 Euro. Da am Kapitalmarkt in der Niedrigzinsphase und bei volatilen Börsen attraktive Anlagemöglichkeiten fehlen, nahmen Kapitalanleger eher Immobilien und dabei bevorzugt kleinere Objekte ins Visier. Diese lassen sich leichter vermieten, wie der Baufinanzierer anmerkt.
Auch Statistik dokumentiert: Bauen wird immer teurer
Die Tendenz bei den Bauzinsen deutet auf weiter steigende Hypothekenzinsen hin. Dies dürfte dazu führen, dass zukünftig noch weniger Kaufwillige über die nötige Liquidität verfügen. Obendrein schossen neben dem Aufwand für den Erwerb eines Baugrundstückes in letzter Zeit ebenso die Bau- und Baunebenkosten – teils exorbitant – in die Höhe. Darauf deuten auch neueste Zahlen hin, die das Statistische Bundesamt (Destatis) veröffentlich hat. Der Baupreisindex für Wohngebäude stieg zwischen 2010 und 2020 um 29 Prozent. Die Kosten für Bauland erhöhten sich im gleichen Zeitraum sogar um 102 Prozent. Für Eigennutzer vermeldeten die Statistiker einen Anstieg des Preisindex im Zeitraum von 2010 bis 2020 um 35 Prozent. Dass diese Werte zukünftig noch deutlich übertroffen werden dürften, zeigen aktuell ermittelte Zahlen von Destatis. Allein zwischen Februar 2021 und Februar 2022 stieg der Baupreisindex für Wohngebäude um 14,3 Prozent.