Fernziel Wohneigentum – hält die Förderung Schritt?

Wo sollte eine zeitgemäße Förderung von Wohnungsbau ansetzen in Zeiten anhaltend niedriger Zinsen, hoher Nachfrage und hohen Preisen da und Abwanderung dort? In einem Umfeld, wo Vermögensbildung durch selbstgenutztes Wohneigentum für Normalverdiener kein Selbstläufer mehr ist?

Um diese Fragen kreiste eine Podiumsdiskussion auf dem wohnungspolitischen Forum des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung in Berlin. Wenn man frage, wie Menschen wohnen wollten, dann seien es auf keinen Fall Hochhäuser und häufig Eigentum.

Damit bezieht sich Jörg Münning, Vorstandsvorsitzender der LBS Westdeutsche Landesbausparkasse, auf eine aktuelle Umfrage seines Instituts zu Wohnwünschen 2017 in Nordrhein-Westfalen. Die Weichen für diese Art von Vermögensbildung und Altersvorsorge werden in jungen Jahren gestellt. Das niedrige Zinsniveau macht die Finanzierung derzeit günstig, treibt jedoch die Immobilienpreise in den Wachstumsregionen. Aufgrund der „tragischen Zinspolitik“ der vergangenen acht Jahre werde es gleichzeitig immer schwieriger, das notwendige Eigenkapital von 20 Prozent aufzubauen. Der fehlende Zinseszinseffekt nimmt Vorsorgesparern diese Möglichkeit. Junge Familien müssten immer eher anfangen zu sparen, um das erforderliche Eigenkapital zu erreichen, so Münnings Befund. Vor diesem Hintergrund plädiert er für stärkere Anreize beim Vorsparen, ohne dass man deswegen Neues erfinden müsste. Mit Wohnungsbauprämie, Eigenheimzulage, Baukindergeld und Wohnriester gebe es bereits bewährte Instrumente, die allerdings der heutigen Zeit angepasst werden müssten.

Bei der Wohnungsbauförderung würden jedoch, gerade wenn es in Richtung Eigentum gehe, im Moment schlichtweg ganze Bereiche und insbesondere junge Familien ausgegrenzt. Außerdem: Abwanderung hin oder her – auch wenn es viele, vor allem der Arbeitsplätze wegen, in die Großstädte zieht, dürfe man andere Regionen nicht vernachlässigen.

Förderinstrumente – nicht mit der Brechstange

Die Förderinstrumente sollten vorsichtig und so eingesetzt werden, dass sie nicht an der Lebenswirklichkeit der Menschen vorbeigehen. Mit dieser Feststellung wandte sich Joost de Jager von GEWOS gegen Überlegungen, die Förderung allseits auf Hotspots zu konzentrieren und in ländlichen peripheren Gegenden grundsätzlich nur auf Bestandsbauten. Der Geschäftsführer des Forschungs- und Beratungsinstituts aus Hamburg argumentiert folgendermaßen. Schließlich gebe es – auch in strukturschwachen ländlichen Gegenden – viele Gründe, neu zu bauen. Sei es, dass man dort bleiben will, aber zu klein wohnt, oder auf diese Weise Geld anlegen möchte. Für diesen Entschluss dürfe weder eine Familie oder gar eine ganze Region bestraft werden.

In der Einzelförderung sieht er dabei nicht unbedingt den entscheidenden Punkt. In seinen Augen viel gravierender für die meisten Eigennutzer: der Anteil der Nebenkosten und in den Wachstumsregionen die Verknappung von Bauland. Hier böten sich zugleich politische Instrumente an, „die man leichter in Gang setzen kann – und das mit größerem Effekt“. Das wäre besser, als darüber zu streiten, „welche Summen an den Einzelnen ausgeschüttet werden“.

Baulandausweisung – fehlende Druckmittel

Mangelnde Baulandausweisung durch Städte und Kommunen wird oft beklagt. Die Crux hierbei, auf die der GEWOS-Experte verweist: Die Instrumente der Landesplanung sind im Grunde darauf ausgelegt, dass kleine Städte nicht zu groß wachsen, um eine Zersiedlung der Fläche zu verhindern. Wenn Kommunen andererseits ihrer Verpflichtung zur Baulandausweisung nicht nachkommen, gebe es sogar „im hochregulierten Deutschland“ augenscheinlich kein Regulierungsmittel, das sie letztlich dazu bringen könnte. Dabei wäre das nach seinem Dafürhalten relativ einfach zu machen. Er schlägt vor, die Verpflichtung, Bauland auszuweisen, mit dem Finanzausgleich der Kommunen zu koppeln.

Eine Bodenwertsteuer, „wo allein der Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage zählt“, diese Idee favorisiert namens des Forschungs- und Beratungsinstituts empirica Dr. Reiner Braun. Der Vorschlag zielt auf private Grundstückseigner, „die Bauland besitzen, es aber nicht bebauen wollen“. Die Grundsteuer heute sei dafür kein großer Anreiz, so Braun. Erst bei spürbar höheren Haltekosten für diese unter- oder ungenutzten Grundstücke wäre tatsächlich ein Effekt zu erwarten. Im Gegenzug sollte – auch als Teil einer Grundsteuerreform – die Grunderwerbssteuer sinken.

Zu- und Abwanderung – falsche Signale

Was der empirica-Forscher in diesem Zusammenhang als hanebüchen kritisiert: Bei der Förderung insbesondere von Selbstnutzern stünden Beträge in der Größenordnung von 10.000 Euro im Raum. Eine Summe, für die man sich in München allenfalls eine „größere Eingangstür leisten“ könne. „Gleichzeitig knöpfen wir jungen mobilen Familien 40.000 bis 60.000 Euro Grunderwerbssteuer ab.“ Sie würden damit bestraft. Während wir „die Alten auf den großen Flächen mit ihrer niedrigen Grundsteuer“ begünstigen.

Wohnungsbauförderung, die sich „explizit auf Schwarmstädte konzentriert“, hält Braun genau für das falsche Signal. Demografische Entwicklungen ließen sich durch Gesetze zwar nicht ausbremsen, aber man sollte auf diesem Weg Zuwanderung „um Himmels Willen“ nicht auch noch verstärken, genauso wenig wie umgekehrt in Abwanderungsregionen den sogenannten Donut-Effekt, das heißt Leerstände innerorts zugunsten bebauter Ortsränder. Ergo: Hier Bestandsinvestitionen fördern – nicht Neubauten, diese aber auch nicht verhindern.