Der erfolgsverwöhnte deutsche Immobilienmarkt durchläuft gerade schwere Zeiten. Dieser Abwärtstrend erfasst auch Zwangsversteigerungsimmobilien.
Branchenexperten sprechen bereits vom Bieterstreik: Außer Immobilienprofis gibt kaum noch jemand Gebote in den Zwangsversteigerungsterminen ab. Das verzögert auch die Erbauseinandersetzung in Erbengemeinschaften erheblich. Doch es gibt Ausweichstrategien.
In den zurückliegenden Jahren des Immobilienbooms lebten auch die Zwangsversteigerungsobjekte auf. Kam eine Immobilie zur Versteigerung, wurde durchgängig der vom Gutachter ermittelte Wert der Immobilie im Bieterverfahren erreicht. Doch jetzt haben sich die Vorzeichen verschlechtert. Auf dem freien Markt sind die Immobilienpreise im Bundesschnitt inflationsbereinigt seit letztem Jahr um 20 Prozent eingebrochen. Das hat das Bundesbauministerium unter Hinweis auf den German Real Estate Index festgestellt. Dieser neue Index wurde von einem Forscherteam der Universität Bonn entwickelt, um die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt transparenter zu machen.
50-Prozent-Grenze im Wiederholungstermin aufgehoben
Dieser Preiseinbruch hat natürlich auch Auswirkungen auf den Sekundärmarkt der Zwangsversteigerungsimmobilien. Haben mehrere Erben eine Immobilie erworben und können sie sich nicht auf einen Privatverkauf einigen, kommt es zu einem sogenannten Teilungsverkauf. Die Immobilie wird zwangsversteigert und der erzielte Erlös anschließend entsprechend der Erbquoten geteilt. „Wir beobachten beim ersten Zwangsversteigerungstermin, dass kaum noch Gebote über 70 Prozent abgegeben werden. Oft wird gar nicht oder unter 50 Prozent des Verkehrswertes geboten, so dass das Amtsgericht den Termin automatisch aufhebt und nach maximal einem halben Jahr einen zweiten Versteigerungstermin anberaumt“, hat Manfred Gabler, Geschäftsführer der Firma ErbTeilung aus Weilheim, beobachtet. Zum Hintergrund: Kommt es zu diesem Wiederholungstermin, gibt es keine preisliche Untergrenze mehr, zu der die Immobilie mindestens versteigert werden muss. Rein theoretisch könnte dann ein Interessent einen symbolischen Euro bieten und dafür den Zuschlag erhalten.
Notbremse gegen das Verramschen der Immobilie
„Meist geht in den Wiederholungsterminen der Bieterwettbewerb los. Ist das nicht der Fall und bleiben die Angebote deutlich unter 50 Prozent, sollte der Erbe überlegen, die Immobilie selbst zu ersteigern, statt sie weit unter Wert an einen Immobilienhai zu verschenken“, rät Manfred Gabler zu einem Rettungserwerb. Dafür muss der Erbe den vollen Preis des von ihm gebotenen und im Termin erzielten Zuschlags bar an das Amtsgericht entrichten oder vorher einzahlen, selbst wenn er als Miterbe beispielsweise 75 Prozent vererbt bekommen hat. Für Erben, die über wenig liquide Mittel verfügen, kann das schnell zum Problem werden. „Eine Beleihung erfolgt bei deutschen Banken ausschließlich auf Basis der persönlichen Bonität – die Immobilie bleibt immer außen vor“, erklärt Manfred Gabler das Finanzierungsproblem.
Strategische Vorbereitung des Zwangsversteigerungstermins
Dazu kommt: Viele Anwälte haben entweder keine Ahnung vom Zwangsversteigerungsrecht oder verfügen in dieser Spezialmaterie nicht über ausreichende praktische Erfahrung. „Der Mandant wähnt sich in Sicherheit und muss dann mit Schrecken erleben, dass der Versteigerungstermin wie ein Albtraum an ihm vorbeizieht und der Anwalt anschließend nur bedauernd mit den Schultern zuckt“, sagt Gabler.
Auf verschiedene Bietszenarien vorbereitet sein
Das A und O ist deshalb eine optimale Vorbereitung auf den Zwangsversteigerungstermin. „Man braucht unbedingt eine Strategie und darf den Termin nicht einfach auf sich zukommen lassen. Man muss sich auf verschiedene Bietszenarien vorbereiten – zum Beispiel es bietet gar keiner, es werden nur 50 bis 60 Prozent des Verkehrswertes geboten und so weiter. In Abhängigkeit von diesen Bietszenarien sollten die Erben in der Lage sein, die jeweils richtigen Entscheidungen zu treffen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen“, so Gabler. Zwangsversteigerungstermine erfolgreich zu gestalten, braucht vor allem Erfahrung. Deshalb sollten Erben den Termin weder allein noch mit einem unerfahrenen Anwalt wahrnehmen.
Eine weitere Empfehlung lautet, das Objekt unbedingt auf Social-Media-Kanälen, bei Maklern, Immobilienportalen und spezialisierten Versteigerungsportalen zu bewerben, um hohes Bietinteresse zu generieren. „Ohne frühzeitige Bewerbung wird man zwischen 20 und 30 Prozent schlechtere Versteigerungserlöse erzielen“, warnt Gabler.
Zwangsversteigerung stoppen bringt nichts
Vor einem Trugschluss sollten sich Erben hüten, nämlich vor dem Glauben, die Zwangsversteigerung durch eigene Intervention aufhalten zu können. Das bringt laut Gabler maximal vier bis sechs Wochen Aufschub. Der Grund: Um die Zwangsversteigerung aufhalten zu können, müssten sämtliche Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Exit zustimmen. Das passiert in der Praxis aber äußerst selten.
Außerdem hat die Zwangsversteigerung der Immobilie drei Vorteile gegenüber dem freihändigen Verkauf: Erstens spart man sich die Maklerprovision. Zweitens erhalten die Erben ein Gutachten über den Wert der Immobilie, weil das Gericht vor dem Versteigerungstermin einen Sachverständigen beauftragt. Ein weiterer wesentlicher Vorteil der Zwangsversteigerung besteht für die Erben darin, dass sie für etwaige Mängel der Immobilie nicht haften. Bei einem freien Verkauf würde die normale Gewährleistung auf die Miterben zukommen. Je nachdem, was sie über den Zustand der Immobilie wussten, aber vielleicht gegenüber dem Käufer nicht offengelegt haben, drohen ihnen Schadensersatzzahlungen und eine Annullierung des Kaufvertrags. Miterben, die nicht Jahre lang darauf waren wollen, bis sich die Immobilienpreise wieder erholt haben, können ihren Erbanteil auch verkaufen. Firmen wie ErbTeilung, die solche Ankäufe vornehmen, begleiten die Erben auch bei der gesamten Erbabwicklung.