Private Altersvorsorge

Altersvorsorge mit regionalem Fokus

Taugt die Wohnimmobilie als Altersvorsorge? Welche Entwicklungen auf den regionalen Märkten gilt es dabei zu beachten?

Diesen Fragen ging die jüngste Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge nach.

Derzeit herrscht Anlagenotstand. Bankprodukte werden nur mager verzinst, Staatsanleihen sind riskanter geworden und Aktien nicht jedermanns Sache. So erwägen immer mehr Sparer, ihr Geld in eine Immobilie zu stecken. Entweder ins selbstgenutzte Eigenheim, wodurch im Alter die Mietbelastung entfällt, oder in eine vermietete Wohnung, deren Mieten später als Alterseinkünfte dienen. Doch über diesen Entscheidungen schwebt eine Frage: Wie beeinflussen die einschneidenden demografischen Veränderungen eine solche langfristige Investition? Besteht die Gefahr, dass es im Alter, wenn die Mietzahlungen benötigt werden, zu wenig Nachfrage nach der Wohnung gibt, deren Wert daher sinkt und nur geringe Mieten erzielt werden oder die Wohnung gar leer steht?

Der bundesweite Saldo liefert ein trügerisches Bild

Diese Fragen sind berechtigt. Schon heute ist zu sehen, wie die Binnenwanderung zwischen den Orten und Regionen auf der einen Seite zu Knappheit und auf der anderen zu Leerstand führt. Die deutsche Landschaft zerfällt in Zuwanderungs- und Abwanderungsregionen. Der Blick allein auf den bundesweiten Saldo ergibt ein trügerisches Bild. So sank in den Jahren von 2006 bis 2011 zwar die Einwohnerzahl, aber die Zahl der Haushalte stieg und das Angebot an neuen Wohnungen war sogar noch größer. Danach müssten in ganz Deutschland ausreichend Wohnungen vorhanden sein. Doch diese Relation spiegelt sich allenfalls in den Stagnationsregionen wider. Das sind Kreise, in denen die Zu- beziehungsweise Abwanderung per Saldo nicht mehr als fünf pro tausend Einwohner beträgt.

Steigender Leerstand in den Abwanderungsregionen

In den Zuwanderungsregionen ist die Einwohnerzahl hingegen deutlich gestiegen, sogar mehr noch als die Zahl der Haushalte. Das Angebot neuer Wohnungen konnte indes mit dem Wachstum der Haushalte nicht Schritt halten. Ganz anders die Situation in den Abwanderungsregionen: Dort war im Zeitraum von 2006 bis 2011 nicht nur die Einwohnerzahl, sondern auch die Zahl der Haushalte rückläufig. Dennoch entstanden in diesen Kreisen neue Wohnungen. Die Folge: Der Leerstand steigt an.

Auch in schrumpfenden Märkten gibt es Neubau

Neubau in schrumpfenden Märkten mit zunehmenden Leerständen erscheint auf den ersten Blick unsinnig. Aber auch in diesen Gegenden gibt es zahlungskräftige Nachfrager, deren Wohnwünsche und Qualitätsansprüche mit dem vorhandenen Wohnungsbestand nicht erfüllt werden können. In den Abwanderungsregionen findet nämlich keine automatische Aufwertung durch die quantitative Nachfrage statt. Daher wird die Nachfrage nach Wohnungen in höherer Qualität zum alleinigen Antrieb für den Neubau. Die Kehrseite: Jede neue Wohnung erhöht den ohnehin schon bestehenden Leerstand eins zu eins. Die Leerstände konzentrieren sich auf die weniger attraktiven Standorte und Bauformen. Diese Wohnungen sind folglich immer schwerer zu vermieten.

Wanderungsbewegungen verunsichern Anleger

Ein Altersvorsorge-Investor muss sich daher gründlich die Region anschauen, die er für einen Wohnungskauf in Betracht zieht. Der demografische Wandel und die großen Wanderungsbewegungen zwischen den Regionen führen zu erheblicher Verunsicherung. In einer Zuwanderungsregion kann man mit einiger Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass die Nachfrage auch in den nächsten Jahren hoch bleiben wird, vor allem wenn bislang noch vergleichsweise wenig Neubau entsteht wie zum Beispiel in Kiel, Aachen, Braunschweig oder Halle/Saale. Genauso lässt sich der Trend für Dispositionen zur Immobilienanlage nutzen: Auch Zuwanderungsregionen mit bereits hohen Fertigstellungszahlen wie Regensburg, Ingolstadt, Potsdam oder Jena  kommen für eine Anlage in Betracht.

Es gibt keinen allgemeinen Trend „Zurück in die Stadt“

Handelt es sich dagegen um eine Abwanderungsregion, müssen die qualitativen Merkmale der Immobilie bei der Entscheidung im Vordergrund stehen. Anspruchsvolle Nischenprodukte für Familien, Senioren oder Singles stoßen trotz zurückgehender Einwohnerzahlen und Haushalte durchaus auf ausreichende Nachfrage. Eine solche Strategie setzt aber voraus, so die Autoren der DIA-Studie, dass die Investoren den Markt und die Nachfrager sehr gut kennen. Sie räumen auch mit der weitverbreiteten Einschätzung auf, es gebe einen allgemeinen Trend „Zurück in die Stadt“.

Die Wanderungsströme sind inzwischen differenzierter geworden. Ende der 1990er Jahre war der Trend noch eindeutig: Allerorten wanderten die Menschen per Saldo raus aus den Kernstädten ins nahegelegene Umland. „Heute dagegen gibt es Abwanderungs- und Zuwanderungsregionen. In den Abwanderungsregionen verlassen die Menschen das Umland. Diese Landflucht fließt in den Kernstädten der Abwanderungsregionen zusammen“, stellt die DIA-Studie fest. Ein Teil bleibt dort, andere ziehen überregional weiter und sammeln sich in den Kernstädten der Zuwanderungsregionen. Ein Teil wiederum lässt sich dort nieder, ein anderer wandert weiter in deren Umland ab.

In den Zuwanderungsregionen wanderten 1997 noch fünf pro tausend Einwohner aus den Städten ins Umland ab, im Jahr 2007 waren es noch zwei pro tausend. Gleichzeitig sind zuletzt acht pro tausend Einwohner von weiter weg (überregional) in die Städte der Zuwanderungsregionen gezogen. Ende der 1990er Jahre lag dieser Zuzug bei nur einem pro tausend Einwohner.
Quelle: BBSR, eigene Darstellung | empirica

Suburbanisierung hält in den Zuwanderungsregionen an

Folglich gibt es kein generelles Zurück in die Stadt, allenfalls ein leichtes und nicht nachhaltiges „Zurückchen“ in den Abwanderungsregionen. In den Zuwanderungsregionen aber regiert nach wie vor, wenn auch abgeschwächt, die Suburbanisierung: Die zentralen Orte der Wachstumsregionen wachsen daher nur wegen der enormen überregionalen Zuwanderung. Im Ergebnis fällt die Wohnungsnachfrage in den Umlandgemeinden der Abwanderungsregionen und steigt zunächst noch leicht in den Kernstädten. Dieser Anstieg ist jedoch nicht nachhaltig, denn der Zustrom aus dem Umland ist begrenzt und dürfte schon in naher Zukunft versiegen. Als Beispiele werden in der Studie Kassel und Magdeburg genannt. Dagegen wächst die Nachfrage in den Umlandgemeinden der Zuwanderungsregionen und vor allem in deren Kernstädten. Das Wachstum dieser Städte ist nachhaltig, da der Zustrom überregional und international gespeist wird und damit de facto „unbegrenztes“ Potential besitzt. Diese Entwicklung erfahren zum Beispiel Hamburg, Berlin und München.

Struktur der Mieten und Kaufpreise ändert sich

Die DIA-Studie macht noch auf einen weiteren Trend aufmerksam: Parallel zur Wohnungsnachfrage verändern sich die Strukturen der Mieten und Kaufpreise. Die Kernstädte der Zuwanderungsregionen sind deutlich teurer als das Umland. Diese Entwicklung ist zum Beispiel in Freiburg zu beobachten. In den Stagnations- und Abwanderungsregionen hingegen gibt es kaum noch ein Preisgefälle. Das hat Folgen: Die schon vorhandenen Wanderungsbewegungen werden dadurch zusätzlich verstärkt. So setzt sich die Landflucht in die Kernstädte der Abwanderungsregionen und die Suburbanisierung in den Zuwanderungsregionen fort. Das Angebot am Wohnungsmarkt ist verantwortlich für die Umlandwanderung. Preisgefälle im Umland vertreiben die Menschen aus der Stadt. Antrieb der überregionalen Wanderung ist dagegen das Angebot am Ausbildungs- und Arbeitsmarkt.

E 2011 = Einwohnerstand der jeweiligen Kernstadt zum 31.12.2011
EE seit 2006 = mittlere jährliche Wachstumsrate der Bevölkerung im Zeitraum 2006-2011 (in % p.a.)
M 2011 = Angebotsmiete 2011 (Neubau und Bestand, Median) der jeweiligen Kernstadt
ME = mittlere jährliche Wachstumsrate der Angebotsmiete im Zeitraum 2006-2011 (in % p.a.)
Quelle: empirica-Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) | empirica

Junge Erwachsene konzentrieren sich im Schwarm

Im Unterschied zu früheren Jahrzehnten kann darüber hinaus ein weiteres Phänomen im Zusammenhang mit der Binnenwanderung beobachtet werden: Die 20- bis 35-Jährigen konzentrieren sich heute weit stärker räumlich auf bestimmte Städte als in früheren Jahren. So lag der Anteil der 20- bis 35-Jährigen im Jahr 2000 nur in vier Städten mehr als 30 Prozent über dem Bundesdurchschnitt (Münster, Würzburg, Heidelberg und Freiburg). Im Jahr 2011 dagegen traf dies bereits auf 18 Städte zu (Karlsruhe, Erlangen, Bayreuth, Regensburg, Darmstadt, Leipzig, Flensburg, Rostock, München, Kiel, Dresden, Freiburg, Münster, Mainz, Trier, Jena, Heidelberg und Würzburg). Dies sind gleichzeitig Städte mit stark steigenden Mieten. Auf der anderen Seite gab es im Jahr 2000 noch keinen Kreis, dessen Anteil der 20- bis 35-Jährigen um mehr als 16 Prozentpunkte unter dem Bundesdurchschnitt rangierte. 2011 lag jedoch in 23 Kreisen der Anteil der Jungen um 20 Prozentpunkte oder mehr unter dem Bundesdurchschnitt.

Die Wanderungen sind heftiger geworden

Anders ausgedrückt: Im Jahr 2000 wohnten erst fünf Prozent der jungen Erwachsenen in Schwarmstädten (Städte mit weit überdurchschnittlichem Anteil der 20- bis 35-Jährigen), im Jahr 2011 waren es schon 25 Prozent. Dabei hat sich der Anteil der Kreise mit über- bzw. unterdurchschnittlichem Anteil junger Erwachsener nicht verändert. Im Jahr 2000 waren es mit rund 40 Prozent (bzw. 60 Prozent) ebenso viele wie im Jahr 2011. Was sich verändert hat, ist die Stärke der Unterschiede. Dies deutet darauf hin, dass die Wanderungsintensität stark zugenommen hat, d.h. der Anteil eines Jahrgangs, der seine Heimat verlässt, nimmt zu.

Auch ohne die demografischen Veränderungen weist der Markt für Wohnimmobilien ausgeprägte Zyklen und damit erhebliche Chancen und Risiken auf. Wer in Immobilien investiert, muss diese Parameter kennen und im Auge behalten, denn nur wer die wahren Ursachen der Schwankungen kennt, kann die Chancen und Risiken auch richtig beurteilen.

Verursacher von Zyklen:

• konjunkturelle Impulse (Einkommen, Demografie, Beschäftigung)
• Bewertungs- und Informationsdefizite (zeitliche Verzögerungen, adaptive Erwartungen, unvollständige Information)

Verstärker von Zyklen:

• Politik (Steuervorteile und Subventionen, Baulandangebot, Miet- und Planungsrecht)
• Finanzmärkte ( Deregulierung, Beleihungsverhalten, Konkursrecht, Wettbewerbsintensität

Eine Blase am Immobilienmarkt droht, wenn sich der „Normalverdiener“ die Immobilie nicht mehr leisten kann (Kaufpreise steigen schneller als die Mieten oder die Einkommen) und in spekulativer Erwartung steigender Mieten oder Preise ohne Rücksicht auf die Nachfrage immer mehr Wohnungen gebaut und dazu immer mehr Kredite aufgenommen werden. Tatsächlich sind Eigentumswohnungen in Deutschland heutzutage eher preiswerter, die Fertigstellungen weitaus geringer und der Anteil neuer Wohnungsbaukredite am deutschen Bruttoinlandsprodukt nur geringfügig höher als vor zehn Jahren. Eine Preisblase lässt sich daher nicht erkennen, so der Schluss der Autoren in der Studie „Wohnimmobilien zur Altersvorsorge“.