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Schwarmverhalten beeinflusst die Altersvorsorge mit Wohnimmobilien

Bei der Altersvorsorge mit Wohnimmobilien müssen veränderte Trends in der Binnen­wanderung berücksichtigt werden, wie zum Beispiel das Schwarmverhalten der jungen Erwachsenen. Anderenfalls erfolgt die Investition unter Umständen in einer Region, die von Abwanderung gekennzeichnet ist, was zu sinkenden Mieterträgen und Wertverlusten der Immobilie führt. Darauf macht die jüngste Studie des Deutschen Instituts für Altersvorsorge (DIA) mit dem Titel „Wohnimmobilien zur Altersvorsorge – Worauf muss man achten?“ aufmerksam, die unlängst veröffentlicht wurde.

Die 20- bis 35-Jährigen konzentrieren sich heute weit stärker räumlich auf bestimmte Städte als in früheren Jahren. So lag der Anteil dieser Altersgruppe im Jahr 2000 nur in vier Städten mehr als 30 Prozent über dem Bundesdurchschnitt, nämlich in Münster, Würzburg, Heidelberg und Freiburg. Im Jahr 2011 traf dies bereits auf 18 Städte zu: Karlsruhe, Erlangen, Bayreuth, Regensburg, Darmstadt, Leipzig, Flensburg, Rostock, München, Kiel, Dresden, Freiburg, Münster, Mainz, Trier, Jena, Heidelberg und Würzburg. Das sind gleichzeitig Städte mit stark steigenden Mieten.

Auf der anderen Seite gab es im Jahr 2000 noch keinen Kreis, dessen Anteil bei den 20- bis 35-Jährigen um mehr als 16 Prozentpunkte unter dem Bundesdurchschnitt lag. 2011 befand sich der Anteil dieser Altersgruppe jedoch in 23 Kreisen um 20 Prozentpunkte oder sogar mehr unter dem Bundesdurchschnitt. „Oder anders ausgedrückt: Im Jahr 2000 wohnten erst fünf Prozent der jungen Erwachsenen in den sogenannten Schwarmstädten. Das sind Städte mit einem weit überdurchschnittlichen Anteil 20- bis 35-Jähriger. Im Jahr 2011 waren es dagegen bereits 25 Prozent“, führt DIA-Sprecher Klaus Morgenstern ein weiteres Ergebnis der Studie an.

Dabei hat sich der Anteil der Kreise mit über- beziehungsweise unterdurchschnittlichem Anteil junger Erwachsener in dieser Zeit nicht verändert. Was sich verändert hat, ist die Stärke der Unterschiede. „Das deutet daraufhin, dass die Wanderungsintensität zugenommen hat. Der Anteil der Jungen, der seine Heimat verlässt, nimmt zu“, ergänzt Morgenstern. Hält diese Entwicklung an und konzentrieren sich die jungen Menschen nachhaltig in einer bestimmten Anzahl von Städten, bliebe dies nicht folgenlos für die regionalen Unterschiede bei den Geburtenraten. Die Bevölkerung wäre dann langfristig noch viel ungleicher verteilt, als derzeit schon prognostiziert. Im Ergebnis würden auch die Mieten und Preise in den Schwarmstädten stärker ansteigen beziehungsweise wäre die Neubaunachfrage dort entsprechend höher als in den Prognosen. Das schlägt sich auf die Ergebnisse nieder, die mit Immobilien zur Altersvorsorge erzielt werden können.

Die Studie „Wohnimmobilien zur Altersvorsorge“ analysiert sowohl den deutschlandweiten Trend an den Immobilienmärkten als auch die Situation in zehn Städten (Hamburg, Frankfurt a. M., Stuttgart, München, Berlin, Gelsenkirchen, Chemnitz, Dresden, Leipzig, Magdeburg) und steht im DIA-Shop als Download zur Verfügung.