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    Kapitalmärkte und Kapitalanlagen

    Die Börse im Blick: So wird investiert.

    Kapitalmärkte und Kapitalanlagen | 30.7.2021 Drucken

    Pandemie bremst offene Immobilienfonds aus

    Trotz überschaubarer Ergebnisse wegen der Pandemie ist das Vertrauen der Anleger in offene Immobilienfonds bisher nicht nachhaltig erschüttert.

    Im vergangenen Jahr sammelten die Fonds etwa 8,3 Milliarden Euro ein. Dabei ließ ihre Wertentwicklung zu wünschen übrig. Die Corona-Pandemie bremst die offenen Immobilienfonds aus.

    Nach einer Auswertung der Ratingagentur Scope erzielten 15 Fonds im vergangenen Jahr im Schnitt ein Plus von 2,1 Prozent. Im Jahr zuvor waren es noch durchschnittlich 3,2 Prozent. Für das laufende Jahr erwarten die Analysten einen weiteren Rückgang der Rendite auf 1,5 Prozent. „Bei einer Inflationsrate von aktuell mehr als zwei Prozent schrumpft auch mit scheinbar sicherem Betongold real das Vermögen“, stellt Rainer Laborenz von der Azemos Vermögensmanagement in Offenburg fest.

    Schlechtester Fonds war im vergangenen Jahr der Spar- und Stiftungsfonds der Aachener Grund. Der Fonds litt ganz besonders unter dem Lockdown, da er fast ausschließlich in Immobilien in innerstädtischen Einkaufslagen investiert. Laut Fondsverband BVI lag die Rendite des Fonds 2020 bei minus vier Prozent.

    Auch die Dickschiffe konnten nicht überzeugen

    Nun sind bei kleineren und spezialisierten Fonds die Risiken von Haus aus größer als bei den großen Immobilienfonds. Der Aachener Grund-Fonds kommt mit seinen 19 Immobilien gerade einmal auf ein Volumen von rund 270 Millionen Euro. Zum Vergleich: Der Hausinvest-Fonds der Commerz Real besitzt mehr als 150 Immobilien im Wert von über 16 Milliarden Euro. Doch auch die Dickschiffe konnten im vergangenen Jahr nicht überzeugen. Die Rendite der großen Fonds lag zwischen minus 1,5 Prozent und 2,3 Prozent.

    Das Problem der meisten Fonds ist ihre Immobilienstruktur. „Vor allem Fonds mit größerem Bestand an Hotelimmobilien und Shoppingcentern mussten Einnahme-Einbußen und Wertkorrekturen hinnehmen“, sagt Sonja Knorr von Scope Analysis. Laut Statistik des BVI steuern Büronutzer mehr als die Hälfte der Mieteinnahmen der offenen Immobilienfonds bei. Etwa ein Viertel der Mieten entfallen auf Handelsunternehmen und Gastronomiebetriebe. Diese aber zahlten während der Lockdowns im vergangenen Jahr kaum oder gar keine Miete.

    Leerstand stieg auf fast fünf Prozent an

    Auch bei Büroimmobilien steigt das Risiko. „Mitarbeiter und Unternehmen haben festgestellt, dass Home-office funktioniert“, resümiert Laborenz. Er geht davon aus, dass künftig mehr Firmen den Mitarbeitern mehr Flexibilität bei der Wahl ihres Arbeitsplatzes einräumen werden und damit die Nachfrage nach Büroflächen zurückgehen wird. Wie stark sich das auswirken werde, sei aber noch nicht absehbar. Bereits im vergangenen Jahr stieg der Leerstand bei den Fonds auf fast fünf Prozent an. Hinzu kommen strukturelle Probleme in vielen Branchen. „Banken und Versicherungen sind bei den meisten offenen Immobilienfonds Mieter erster Wahl“, ergänzt Michael Thaler, Vorstand der Top Vermögen in Starnberg. Diese seien aber nur noch bedingt bereit, die hohen Mieten zu bezahlen. „Anleger müssen sich bewusst sein, dass es sich bei offenen Immobilienfonds keineswegs um eine konservative Anlage handelt, wie ihnen oft suggeriert wird. Vielmehr tragen sie durchaus ein beträchtliches unternehmerisches Risiko“, warnt Thaler.

    Stabilität ist ihre Stärke

    Dagegen machen vergleichsweise sichere Mieten aus Wohnimmobilien nur etwa 2,6 Prozent der Einnahmen der Fonds aus. Ein Fonds, der dank steigender Mieten im vergangenen Jahr eine Rendite von mehr als fünf Prozent aufwies, ist der Fokus Wohnen Deutschland der Intreal. Er investiert vor allem in Wohnhäuser, Studenten- und Seniorenwohnanlagen im Rhein-Main-Gebiet und in Berlin.

    Einige Fonds trennen sich deshalb von großen Einkaufszentren und investieren in Sozial- und andere vom Staat geförderte Wohnungen. Das könne die Einnahmen der Fonds stabilisieren, meint Laborenz. Dagegen dürften Fonds mit einem hohen Anteil an Einzelhandelsimmobilien oder Hotels noch einige Zeit Probleme haben. „Anleger sollten noch genauer prüfen, in welche Fonds sie ihr Geld stecken“, rät Laborenz. „Wenn man etwas Positives bei den Fonds finden will, dann ist es ihre Stabilität“, meint der Anlageprofi weiter. Während Aktienanleger in den vergangenen Monaten teilweise große Schwankungen hinnehmen mussten, lag die durchschnittliche Volatilität der offenen Immobilienfonds bei weniger als einem Prozent.

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